정부, 전월세 전환율 낮춘다…주거비 부담 경감은 ‘글쎄’

▲추석 이후에도 전세난이 계속 이어지며 집값 상승이 이어질 것으로 전망되는 가운데 29일 오후 서울 송파구 한 공인중개사 앞에 전세 매물을 알리는 안내문이 붙어 있다(뉴시스)

전월세 전환율은 임대인이 기존 계약 기간 내에 전세금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율로 현행 6%에서 5% 수준이 유력할 것으로 보인다.

30일 국토교통부 등 관계 부처에 따르면 서민주거복지특별위원회(이하 특위)는 이와 같은 서민주거안정 대책을 최종 확정하고 법 개정에 들어갈 예정이다.

특위는 현재 ‘기준금리(1.5%)×4’에서 ‘기준금리+α’로 바꾸는 것을 논의 중이다. 곱하기 방식이 기준금리 변화에 따라 지나치게 높아지거나 낮아지는 등 변동폭이 심해 기준금리에 이율을 더해주는 ‘더하기’ 방식이 바람직하다는 것에 의견을 모은 것으로 전해진다.

문제는 ‘α’값이다. 현재 기준금리 수준으로 볼 때 알파값을 3으로 정하면 전환율은 4.5%가 된다. 정부가 의도하는 적정 이율보다 낮다. 4로 정하면 전환율은 5.5%가 된다. 이 역시 정부 기준보다 높은 수준이다.

이 때문에 법무부와 국토부는 주택임대차보호법 시행령에서 정할 적정 알파값을 특위를 통해 제시하기 위해 별도 전문가 용역을 거칠 예정이다. 예컨대 전환율을 무리하게 5%에 맞추려고 ‘3.5’ 같은 애매한 값으로 정하기가 애매하기 때문이다.

한편 전월세 전환율이 5%로 정해진다 해도 서민들의 주거비 부담이 낮아질지는 미지수다. 세입자의 실질적인 월세 부담이 줄어들지 않기 때문이다. 현행법상으로는 기존 계약시에만 강제 적용된다. 2년 동안 전세로 살다가 월세 등으로 계약 방식을 바꿀 때만 해당된다는 얘기다. 계약 2년 만료 후에 계약갱신이나 새로운 집주인과 세입자간에 임대차계약을 맺는 과정에서 적용될 가능성이 낮다. 집주인이 계약 만료 후 월세를 과도하게 인상해도 막기가 어려워 실질적으로 전월세 전환율 인하 논의는 큰 의미가 없다는 게 중론이다.

7월말 현재 한국감정원이 발표한 전국 주택종합 전월세 전환율은 7.4%다. 법정 기준보다 1.4% 높다. 선호도가 높은 서울이나 수도권 아파트 쪽으로 눈을 돌리면 정부가 목표하는 인하율 보다 약간 높거나 비슷하다. 심지어 낮은 곳도 있다. 서울의 경우 전용면적 60~85㎡의 경우 전환율이 4.8%다. 85㎡ 이상의 중대형도 5.0%다.

이 때문에 전월세 전환율 가이드 라인이 생길 경우 현재와 비슷하거나, 집주인에게 심리적 압박을 줄 정도일 뿐 급격한 월셋값 상승을 막는 방패 역할을 하지 못할 것이라는 전망이 많다.