줄어든 ‘먹거리’…부동산신탁 부실우려 커진다

부동산신탁사들이 늘어난 경쟁자와 커지는 부동산시장 리스크로 인해 새로운 고비를 넘어야 하는 분위기다.

22일 부동산 업계에 따르면 2009년부터 유지되던 국내 부동산신탁사 11개사 체제는 올해 14개사 체제로 재편될 예정이다.

지난 3일 금융위원회는 신영자산신탁·한투부동산신탁·대신자산신탁 등 신규 부동산신탁사 3곳에 대해 예비 인가를 내줬다. 향후 6개월 이내 본인가 절차가 진행됨에 따라 신규 신탁사들이 올해 내 영업을 개시할 것으로 전망된다.

이번 신규 인가에는 총 12개사가 신청하며 부동산신탁업에 대한 시장의 관심을 보여줬다. 단, 부동산신탁업을 둘러싼 시장 환경이 점차 악화되는 상황으로 경쟁 심화 및 부실 확대 가능성에 대한 우려의 목소리도 커지고 있다.

차입형 토지신탁은 부동산신탁업의 높은 수익성을 만드는 ‘화수분’으로 금융업계가 신탁업 진출에 관심을 둔 이유이기도 하다.

실제 하나금융경영연구소에 따르면 지난해 6월 말 기준 부동산신탁사의 토지신탁 수탁고 중 차입형의 비중은 12.8%에 그쳤지만, 신탁보수의 차입형 비중은 72.4%에 달했다.

차입형 토지신탁은 신탁사의 자체자금(신탁계정대)을 개발사업에 투입·대여한 상품으로 약정에 따른 수수료 수익 및 대여금에 대한 이자수익이 발생한다. 높은 수수료에도 위탁자들이 미분양 등으로 발생하는 자금흐름 문제를 해소하기 위해 차입형을 이용했던 것이다. 때문에 차입형은 사업성이 모호한 사업장이 대부분으로 신탁사 입장에서 고위험·고수익 상품으로 분류된다.

문제는 부동산시장의 여건 변화로 차입형 토지신탁의 위험성이 더 커졌다는 점이다. 사업성 낮은 비수도권 사업장이 주로 차입형을 이용하는데, 최근 비수도권 주택 미분양이 증가하는 등 시장 위축이 심화되고 있다.

이는 자산건전성 악화에 이미 반영되고 있다. 금융통계정보시스템에 따르면 2018년 9월 기준 부동산신탁업의 신탁계정대 중 ‘고정’ 평가받은 부실 총액은 4843억 원으로 전년보다 3500억 원가량 증가했다. ‘고정’이란 차주의 채무상환능력 저하가 현실화돼 채권 회수에 상당한 위험이 따르는 상황을 뜻한다.

하나금융경영연구소는 보고서를 통해 “수익 다변화를 추구하는 금융사 및 신규사업에 진출하려는 제조업체 등에서 신탁업 진출을 지속해서 타진 중이라 향후 업계 재편 및 경쟁강도 강화가 예상된다”며 “향후 주택시장의 위축이 더욱 심화될 것으로 보여, 중장기적으로는 차입형 토지신탁의 수수료 수익 저하 및 부실 가능성에 유의해야 한다”고 분석했다.