부산 신규분양 관전 포인트 '조정대상지역 vs 비조정대상지역‘

올해 부산에서 대규모 신규물량 공급이 예고되면서 규제지역과 비규제지역에 이목이 집중되고 있다. 부산의 경우 지방에서는 세종시를 제외하고 유일하게 조정대상지역으로 지정된 지역인데다 최초로 해제된 지역도 발생한 만큼 규제 유무에 따라 수요자들의 선택이 어떻게 나뉠지 귀추가 주목된다.

24일 부동산114 자료에 따르면 올해(5월22일 기준) 부산광역시에서 분양했거나 분양예정인 물량은 총 35개 단지, 3만5795가구(임대 제외)다. 이는 지난 2002년 4만2878가구가 분양한 이후 최대 물량이다.

지역별로는 △동래구 5400가구 △연제구 5390가구 △부산진구 5147가구 △남구 3444가구 △해운대구 3044가구 △사하구 2914가구 △사상구 2847가구 △동구 2040가구 △수영구 1888가구 △북구 1676가구 △영도구 1272가구 △서구 733가구 순이다.

올해 해제 지역인 기장군, 남구, 연제구, 부산진구를 포함한 비조정대상지역에서 분양하는 신규 물량은 2만5463가구다. 또 동래구, 해운대구, 수영구 등 조정대상지역에서 분양하는 물량은 1만332가구로 비조정대상지역의 분양물량이 압도적으로 많을 예정이다.

부산은 지난 2016년 11·3부동산대책으로 해운대구, 수영구, 동래구, 남구, 연제구가 조정대상지역에 최초 지정됐으며, 2017년 6월 부산진구, 기장군이 추가 지정됐다. 이후 2018년 8월 기장군이 조정대상지역에서 해제됐으며 12월에는 남구, 연제구, 부산진구가 추가 해제돼 현재는 해운대구, 수영구, 동래구 3개 지역만 규제지역으로 지정돼 있다.

주목할 점은 조정대상지역으로 지정됐다가 해제된 경우가 부산이 유일하다는 점이다. 부산은 지난 2010년 이후 재개발 사업이 활발하게 이뤄지면서 분양물량이 대폭 증가했다. 이에 청약시장이 과열되고, 집값 상승도 가파르게 오르며 규제지역으로 지정된 것이다.

이렇다 보니 올해 조정대상지역과 비조정대상지역 둘 중 어느 지역이 수요자들의 선택을 받을지 업계도 주목하고 있다.

우선 지난해 부산 분양시장을 살펴보면 1순위 경쟁률 상위 3개 단지 모두가 비조정대상지역에서 공급된 것으로 나타났다. 부동산114 자료를 보면 △북구 ‘화명 센트럴 푸르지오’ 71.44대 1 △영도구 ‘봉래 에일린의 뜰’ 31.62대 1 △북구 ‘신구포 반도유보라’ 22.36대 1의 경쟁률로 나란히 상위권을 차지했다.

부동산업계에서는 최근 강도 높은 규제로 부산 주택시장이 위축되면서 신규 분양에 신중할 필요가 있다는 입장이다. 비조정대상지역의 경우 비교적 세금이나 대출문제에서 자유롭기 때문에 실수요자들의 접근성이 높고, 매도자와 매수자의 간격이 상대적으로 좁아 거래도 안정적이라는 장점이 있다.

한 분양업체 관계자는 “최근 부산 부동산시장에 강도높은 규제들이 잇따르면서 주택시장이 위축된 것은 사실이지만 새 아파트를 원하는 수요는 꾸준히 있는 상황이다”며 “조정대상에서 해제된 지역이 올해 부산 분양시장의 수혜단지가 될 것이라는 의견이 우세하지만 우선은 입지나 건설사 브랜드, 단지 규모 등을 꼼꼼히 살펴보고 접근하는 것이 중요하다”고 말했다.

이러한 가운데 이들 지역에서 분양을 앞둔 주요 단지들의 경우 조정대상지역과 비조정대상지역 중 어느 곳이 많은 수요자들의 선택을 받을 수 있을지 주목 받고 있다.

우선 대림산업은 부산광역시 진구에서 전포1-1구역 재개발사업인 ‘e편한세상 시민공원’을 분양할 예정이다. 이 단지는 지하 5층~지상 35층, 17개동, 전용면적 59~107㎡로 구성되며 1단지 1286가구, 2단지 115가구 총 1401가구로 이중 856가구를 일반에 분양한다.

또한 현대엔지니어링은 내달 부산광역시 사하구 괴정동 일원에서 ‘힐스테이트 사하역’을 분양할 예정이고 포스코건설은 6월 부산광역시 수영구 남천동에서 남천2구역 재개발사업인 ‘남천2구역 더샵(가칭)’을 분양할 예정이다.

이외에도 KCC건설은 올해 상반기 부산시 해운대구 반여동 일대에서 반여1-1구역 재건축 사업인 ‘반여1-1 KCC(가칭)’를 분양할 예정이다.

▲부산 내 조정대상지역과 비조정대상지역의 주요 분양 물량(자료=각 건설사)