‘민간택지 분양가 상한제’ 개정안에 무슨 내용 담길까

정부가 이르면 내주 입법예고할 것으로 알려진 ‘민간택지 분양가 상한제’ 관련 개정안에는 분양가상한제 적용 기준을 대폭 완화하는 동시에 적용 지역 범위는 한정하는 내용이 담길 것으로 보인다.

또한 분양가 상한제의 결과로 청약 당첨자가 ‘로또’ 수준의 시세 차익을 거두는 일을 방지하는 방안도 마련될 전망이다.

31일 정부와 정치권 관계자들에 따르면 국토교통부는 내주 주택법 시행령 개정안 입법예고를 목표로 기획재정부, 여당 등과 막바지 협의에 나서고 있다.

◇기준 완화하되…지역 범위는 한정한 ‘정밀 적용’

이번 개정안에는 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용할 수 있는 조건을 완화하는 내용이 담길 예정이다.

현행 법상 민간택지에서 상한제가 작동하려면 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 넘어서야 한다. 정부는 이 기준을 물가상승률 또는 그 보다 약간 높은 수준으로 낮추는 방안을 검토하고 있다.

이와 함께 추가로 충족해야 하는 최근 1년간 분양가 상승률이나 청약경쟁률, 주택 거래량 등의 기준도 일부 완화해 적용 대상을 확대할 것으로 전해졌다.

다만 이 같은 정량적 요건에 들더라도 무조건 상한제에 걸리진 않는다. 국토교통부는 정부 관계자와 외부 전문가로 구성된 주거정책심의위원회를 통해 상한제 대상 지역을 ‘정성적’ 판단에 따라 선별한다.

적용 지역 범위는 서울 강남권 등 고분양가나 시장 과열 우려가 큰 지역 위주로 한정하는 방안이 논의되고 있는 것으로 알려졌다. 상한제로 인해 전국적으로 주택 공급이 과도하게 줄어들 가능성이 있기 때문이다.

이에 투기지역 또는 투기과열지구 내에서 정량적 요건을 충족한 지역으로 상한제 적용 범위를 한정할 것이라는 관측이 나온다.

◇이미 관리처분인가 신청한 정비사업들…상한제 사정권들 수도

또 민간택지 분양가 상한제는 재건축·재개발 등 정비사업의 경우 법 시행 후 관리처분인가를 신청하는 단지, 일반 아파트 사업은 입주자 모집공고 단지부터 적용하게 돼 있다.

이에 2018년 이전 관리처분인가를 신청으로 초과이익환수제를 피한 재건축 단지들이 후분양을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 벗어나지 못하도록 정부가 ‘관리처분인가 신청’ 기준을 일반 주택사업과 같게 ‘입주자 모집공고’로 변경할 것이라는 관측이 나온다.

이 경우 현재 강남구 삼성동 상아2차, 강남구 개포 주공1단지, 반포동 한신3차·경남아파트, 반포 주공1·2·4주구, 송파구 미성·크로바, 강동구 둔촌 주공 등 재건축 단지나 동작구 흑석 3구역 등 재개발 단지들이 당장 상한제의 적용을 받게 된다.

다만 이들 단지는 관리처분인가를 받아 사업계획이 대부분 확정된 상태임에 따라 공포 후 일정 기간 경과규정을 두거나 관리처분인가 단지에 한해 일정 시한 내 분양을 하면 상한제 적용을 유예해주는 방안도 나올 수 있다.

◇청약 과열ㆍ과도한 시세 차익 방지안도 ‘관심’

상한제 적용으로 인해 청약 과열, 당첨자의 과도한 시세 차익 등 부작용이 나타날 것으로 보이자 이를 방지하는 방안도 함께 마련될 것으로 알려졌다. 전매제한 기간 연장, 채권입찰제 도입 등이 현재 거론되는 수단들이다.

현재 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 주택은 분양가가 주변 시세의 70% 미만이면 4년, 70% 이상이면 3년간 전매가 금지된다. 이 같은 전매제한 기간을 5~7년 이상으로 늘릴 가능성이 크다. 과거 2007년 민간택지 상한제 도입 당시 수도권 민간택지의 전매제한 기간은 전용 85㎡ 이하의 경우 7년, 85㎡ 초과는 5년이었기 때문이다. 또 개발제한구역(그린벨트) 공공택지의 경우처럼 일정 기간 거주 의무가 부여될 수도 있다.

청약 당첨자의 시세 차익 일부를 환수하는 채권입찰제 도입도 주목받고 있다. 실제 과거 2007년 상한제를 도입할 때 과도한 시세차익을 막기 위해 정부는 채권입찰제를 적용했다. 다만 채권액이 인근 집값 상승을 견인하는 부작용을 막기 위해 채권매입액 상한액을 시세의 80% 선으로 조정한 바 있다.

업계는 채권상한액을 적정선으로 낮추는 방안이나 9억·12억 원처럼 금액대별로 채권액을 차등적용하는 방안 등이 나올 수 있을 것으로 내다보고 있다.