‘부동산’만 바라보는 자본시장...이대로 괜찮나

저금리와 증시 변동성 확대로 갈 곳을 잃은 유동 자금이 부동산에 대거 몰렸다. 단기간 부동산 대체투자 시장이 급성장한 만큼 투자 과열에 대한 우려의 목소리도 커지고 있다.

16일 금융투자협회에 따르면 현재 국내에 출시된 부동산 펀드는 총 1906개, 설정액은 97조2157억 원(12일 기준)에 달하는 것으로 조사됐다. 1월 1505개, 75조5141억 원을 기록했던 것과 비교하면 각각 26.65%, 28.73% 급증했다. 무역 갈등으로 시작된 주식시장 부진과 저금리 기조로 마땅한 투자처를 찾지 못한 20조 원의 유동자금이 부동산에 몰린 영향이다.

펀드 이외에도 올해 롯데리츠와 NH프라임리츠가 상장하며 부동산 투자에 열기를 더했다. 특히 연초 이후 에이리츠와 이리츠코크렙은 각각 46.26%, 40.51% 급등했다. 신한알파리츠(34.82%), 모두투어리츠(3.34%) 등도 높은 상승 곡선을 그렸다. 이를 바탕으로 한 ETF(상장지수펀드)와 파생상품까지 포함하면 부동산 대체투자 규모는 더욱 클 것으로 추정된다.

이경자 삼성증권 연구원은 “연이은 리츠 상장 성공 사례는 시중 부동산 대체투자 관련 유동성이 얼마나 풍부한지를 시사한다”며 “내년에도 다양한 리츠 상품 출시가 계획돼 있는데 해외 자산까지 확대하면 본격적으로 시장이 성장할 것으로 예상한다”고 짚었다.

동시에 우려의 목소리도 커지고 있다. 특히 부동산 자산을 기초로 하는 만큼 업황 경기에 따라 변동성이 커질 수 있다는 지적이다. 또 단기간 급상승한 만큼 급락할 가능성도 크고 상품이 다양화되지 않아 위험성이 있다는 지적이다.

이광수 미래에셋대우 연구원은 “한국 부동산 시장은 전세 가격 상승률 둔화와 대출규제로 자기자본 투입이 증가하면서 ROE(자기자본이익률)가 하락하고 있다”며 “서울과 경기 아파트 거래 회전율이 역대 최저 수준으로 떨어지면서 내년 신규 아파트 공급도 감소할 것”이라고 전망했다.

시장의 부동산 쏠림은 내년까지 이어질 것으로 보인다. 리테일과 주유소, 해외 오피스 등 대어급 리츠들이 상장을 앞두고 있다. 또 한국거래소와 NH투자증권이 잇따라 리츠 지수를 출시하면서 이를 활용한 상품이 대거 출시하면 부동산 대체투자가 더욱 과열될 것이란 전망이다.

김세련 이베스트투자증권 연구원은 “글로벌 금융위기의 출발은 결국은 모기지였는데 부동산 가격의 폭락은 리츠 수익성 악화로 이어질 수 있다”며 “부동산 불황기에는 언더퍼폼 할 수밖에 없는데 부동산 자산가치를 노리고 차익 실현을 목표로 한 상품들이 손해를 볼 수 있다”고 지적했다.