[세무, 톡!] 임대부동산 양도와 증여, 어느 쪽이 절세일까?

▲장운길 세무법인 길 대표세무사

오랫동안 임대하던 상가 건물을 남에게 파는 것과 가족에게 증여하는 것 중에서 고민할 경우, 절세 차원에서는 어느 쪽이 유리할지 따져봐야 한다.

임대하던 사업용 부동산을 팔 경우, 일반적으로는 양도소득세를 내야 하는 게 상식이다. 양도가액은 당연히 시가가 원칙이므로 실지양도가액이 된다.

취득가액은 실가과세제도가 시행된 2007년 이전이라도 실지거래가액이 확인되면 그 가액대로 결정한다. 하지만 불분명하거나 실지거래가액을 알 수 없는 경우에는 환산가액으로 결정한다.

이렇게 양도가액에서 취득가액을 빼고, 필요경비와 양도비용을 공제하면 양도 차익이 발생한다. 양도 차익에서 3년 이상 장기 보유하는 경우 6%부터, 최고 15년 이상인 경우에는 30%까지 장기보유특별공제를 하고 세율을 적용한다. 양도소득금액(과세표준)이 5억 원을 초과하는 경우 42%의 세율(지방세 10% 별도)이 적용된다.

반면 증여의 경우에는 시가를 찾기가 쉽지 않다. 시가가 없을 때는 매매사례가액이나 감정가액으로 정할 수도 있다.

그래도 확인되는 기준금액이 없을 때는 △토지는 개별공시지가 △주택은 개별 또는 공동주택가격 △주택 이외의 건물은 국세청 기준시가로 부동산 가액을 평가해 증여세를 결정하게 된다.

유의할 점은 상속‧증여세 신고 이후 법정결정기한인 상속세 9개월, 증여세 6개월 내의 감정평가액도 이를 시가로 볼 수 있도록 지난해 2월 개정됐다는 것이다. 때문에 올해부터 국세청에서 시가와 기준시가의 차이가 큰 부동산을 선별해 외부 감정평가기관에 평가를 맡기고, 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가를 결정할 수는 있다.

증여재산공제액을 보면 배우자는 10년간 6억 원, 직계존비속 간에는 5000만 원, 미성년자는 2000만 원을 공제한다. 증여세율이 10%~50%이므로 증여비율을 조절해서 배우자에게 더 증여하는 경우 균등하게 증여하는 것보다 추가로 절세가 가능하다.

대출이나 보증금의 부채를 증여받는 자에게 떠넘기는 부담부증여와, 부동산이 크지 않은 경우에는 증여재산공제액 때문에 양도세보다 증여세가 유리하다고 판단된다. 임대부동산을 양도하느냐 증여하느냐에 따라 받을 수 있는 세금 과세와 혜택이 달라지므로 절세 차원에서 사전에 전문가의 도움을 받는 것이 좋다.