보유세 완화 논란에 전문가들 "예측 가능성부터…"

▲오세훈 서울시장의 부동산 규제완화 기대감에 따른 서울지역 집값 상승률이 2주째 커진 22일 오후 서울 용산구 남산에서 바라본 강남지역 아파트 모습. (뉴시스)

1가구 1주택에 대한 보유세 완화를 놓고 논란이 거세다. 전문가들은 대체로 정책 취지에 공감하면서도 과세의 예측 가능성을 높일 필요가 있다고 강조했다.

25일 더불어민주당과 정부 등에 따르면, 당정은 1가구 1주택자에 대한 재산세와 종합부동산세를 완화하는 방향의 부동산 과세 보완책을 논의 중이다. 가파른 집값 상승에 주택 공시가격 현실화로 공시가가 급등하면서 1가구 1주택자들의 재산세 부담이 늘어나게 돼서다. 현재까지 논의에선 1가구 1주택에 대한 재산세 감면 상한선을 6억 원에서 9억 원으로 낮추는 방식이 거론되고 있다. 다만 1주택자 세부담 경감 차원에서 종부세 부과 기준을 현행 9억 원에서 12억 원으로 올리는 등 방안이 거론되고 있으나 ‘부동산 정책 후퇴’라는 반론이 거센 상황이다. 이에 따라 보유세 가운데서도 상징성이 큰 종부세를 제외한 정책 손질 가능성이 높다는 관측이다.

김선택 한국납세자연맹 회장은 “보유세 완화는 타당한 이야기”라며 “세금은 예측이 가능해야 하는데, 최근 보유세는 예측을 뛰어넘는 수준으로 너무 많이 올랐다”고 지적했다. 특히 “1주택자에게 집은 삶의 공간이다. 가격이 올랐다고 바로 처분해 차익을 남기는 대상이 아니다”라며 “집값이 오른 건 거래세와 보유세를 한꺼번에 올린 정부의 무지이고 전반적인 부동산 정책의 실패인데, 집값이 올랐다는 이유로 세금을 더 걷겠다는 건 지나치다”고 비판했다.

고성수 건국대 부동산대학원장은 “집을 옮긴 것도 아닌데 원래 살던 집값이 올라서 세금이 급등한다면 국민적 충격이 클 테니 속도를 조절하자는 것 같다”며 “유연하게 대처하는 게 맞을 것”이라고 말했다. 다만 “납세자 입장에서 보자면 예측이 가능했으면 좋겠다. 미국은 매입가격을 기준으로 과세표준을 정하거나, 시세 변동성을 고려해 시세의 80% 내외로 과표를 정한다”며 “투기 등 옳지 않은 행위로 이익을 봤다면 징벌적 과세도 명분이 있겠지만, 지금 상황은 정부의 부동산 정책 실패로 집값이 급등했다는 게 일반적인 국민의 시각”이라고 꼬집었다.

단 보유세 완화에 따른 집값 상승 가능성은 부담요인이다. 한국부동산원에 따르면, 서울 아파트 가격은 이미 재건축 규제 완화 기대감에 2주 연속으로 상승 폭이 확대됐다.

세무당국 내에선 종부세 납부기준을 금액기준에서 분위기준으로 개편할 필요가 있다는 이야기가 나온다. 절대적 금액을 기준으로 하면 전반적인 부동산 시세가 오를 때마다 납부대상이 늘어나게 되니, 1분위(상위 20%) 등 상대적 기준으로 납부대상을 정해 과세하자는 것이다.

관건은 부동산 세제정책의 방향성이다. 일회성 조치로 보유세 부담을 완화해도 집값 상승세가 이어지고 공시가격 현실화가 계획대로 진행된다면 1가구 1주택자의 세 부담은 수 년 뒤에 다시 늘어나게 된다. 결국, 부동산 세제의 예측 가능성을 높이기 위해선 집값이나 물가 상승률에 과세기준 공시가격이 자동 연동되도록 하거나, 과세체계 자체를 뜯어고쳐야 한다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “현 정부 초기에는 종부세 과세기준을 12억 원으로 해도 적절하겠으니, 이후 부동산 가격 상승이 진행된 시점에서는 12억 원도 불충분할 것”이라고 말했다.

일각에선 보유세 부담이 늘어난 만큼 양도소득세를 낮춰야 한다는 주장도 나온다. 이 책임연구원은 “원칙적으론 맞는 말이지만, 양도세를 완화하는 순간 현재까지 추진된 부동산 정책과 모순이 발생한다”며 “종전의 논리는 다주택자들이 부동산 가격 상승으로 얻은 소득은 잘못된 것이니 공공이 환수한다는 것이었는데, 지금 양도세를 내리면 그들의 차익 실현을 돕는 것이 된다”고 설명했다.