기본형 건축비 13년만에 최대 폭 인상…분양가 상승 불씨되나

분양가 산정에 쓰이는 기본형 건축비가 두 달 만에 5% 넘게 올랐다. 8년 만에 가장 높은 상승률이다. 분양가 상승 불씨가 될 것이란 우려가 나온다.

국토교통부는 기본형건축비 상한액을 3.42% 인상해 15일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 공동주택에 적용한다고 14일 밝혔다. 이에 따라 공급면적 3.3㎡당 기본형 건축비(16～25층, 가구당 전용면적 85㎡·공급면적 112㎡·가구당 지하층 바닥면적 39.5㎡ 기준)가 664만9000원에서 687만9000원으로 오르게 된다.

기본형 건축비는 분양가 상한제 적용 지역에서 분양가를 매기는 기준 중 하나다. 분양가 상한제 적용 지역에선 건축비와 택지비 원가에서 일정 범위 이상 이윤을 붙여 주택을 분양할 수 없다. 이 중 건축비는 국토부가 인정하는 항목(건축비 가산비) 외에는 기본형 건축비 안에서 원가를 상정해야 한다.

국토부가 기본형 건축비를 올린 건 7월에 이어 두 달 만이다. 국토부는 철근 가격 상승을 반영한다며 7월에도 기본형 건축비를 평균 1.8% 올렸다. 올 3월 정기고시된 기본형 건축비(3.3㎡당 653만4000원)와 비교하면 반년 만에 5.3% 오른 셈이다. 반기 기준 2008년 이후 가장 큰 인상 폭이다. 국토부는 9월 기본형 건축비 인상엔 레미콘. PHC 파일, 동관 등 자재비와 인건비 상승 등을 반영했다고 설명했다.

기본형 건축비가 높아지는 만큼 청약자들이 부담하는 분양가 부담은 더 무거워졌다. 올 7월 서울 민간 아파트 분양가는 사상 처음으로 3.3㎡당 3000만 원을 넘어섰다.

기본형 건축비가 문재인 정부 들어서만 10% 넘게 상승한 데다 택지비 부담도 커지고 있어서다. 택지비를 산정하는 주요 기준인 공시지가가 매년 급등하고 있어서다. 문재인 정부 출범 이후인 2018년부터 2021년까지 전국 표준지(전국 필지 중 대표성을 띈 필지) 공시지가는 29.6% 올랐다.

▲분양가 산정에 쓰이는 기본형 건축비가 두 달 만에 5% 넘게 올랐다. 8년 만에 가장 높은 상승률이다. 분양가 상승 불씨가 될 것이란 우려가 나온다. 서울 노원·도봉구 일대에 들어선 아파트 단지들 모습. (연합뉴스)

국토부는 여기에 더해 가산비 산정 방식도 개편하려 한다. 가산비 산정 요인은 현재 시·군·구별로 다른데 이를 통합할 매뉴얼을 만들겠다는 게 국토부 뜻이다. 지금보다 더 많은 항목을 가산비에 포함하는 방향이 유력하다. 고급화 등을 명분으로 가산비를 높게 산정해 분양가를 높여 받을 길이 트인다는 뜻이다.

국토부는 이와 함께 수도권과 주요 대도시에서 시행 중인 고분양가 심사제((HUG가 설정한 분양가 상한을 수용하지 않으면 분양에 필요한 보증을 내주지 않는 제도)를 완화하는 것도 검토 중이다. HUG는 분양 단지 인근 최근 분양가와 시세를 기준으로 분양가 상한을 정하는데 건설업계에선 시세 반영률을 높이거나 준공된 지 오래된 아파트는 비교 대상에서 빼 달라고 요구해 왔다.

분양가 규제가 완화되면 그간 분양가 갈등 때문에 분양을 미뤄왔던 단지들이 청약시장에 나올 수 있다. 분양 가뭄에 시달리는 서울 청약시장에 물꼬를 트는 효과를 낼 수 있다. 노형욱 국토부 장관이 "고분양가 제도 운영과 분양가상한제 시·군·구 심사과정 등에서 민간 주택 공급에 장애가 되는 점이 없는지 검토하겠다"고 말한 것도 이런 의도에서다.

하지만 분양가가 과도하게 오르면 서민 청약자에겐 '그림의 떡'이 될 수 있다. 분양가가 9억 원이 넘는 집은 중도금 대출을 받을 수 없기 때문이다. 분양가가 9억 원이 넘으면 특별공급 없이 전량 일반공급된다. 청약시장이 현금·청약가점 부자에게 기울어진 운동장이 될 수 있다는 뜻이다. 여기에 높아진 분양가가 기존 주택시장까지 자극할 우려도 있다.

김성달 경제정의실천시민연합 부동산건설개혁본부 국장은 "그간 정부가 고분양가가 집값을 자극하는 것을 방치했는데 규제를 완화하겠다는 것은 최소한의 제동 장치마저 없애겠다는 뜻"이라고 비판했다.