명동 상가, 절반 가까이 비었다…상업용 부동산 8대 이슈

▲명동 거리에 '임대 문의'를 알리는 전단지가 붙어있다. (이투데이 DB)

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 명동 상가가 절반 가까이 빈 반면, 강남과 판교의 오피스 상권은 활황으로 나타났다.

7일 상업 부동산 플랫폼 알스퀘어가 ‘2021년 국내 상업용 부동산 시장 8대 이슈’를 선정해 발표했다.

알스퀘어가 꼽은 이슈는 △위드 코로나에도 회복 불능, 리테일 상권 △오피스 거래액 사상 최대 △K프롭테크의 해외 진출 △물류센터 전성시대 △강남보다 뜨거운 판교 등이다.

알스퀘어가 한국부동산원 자료를 분석한 결과, 서울 명동 소규모 상가(2층ㆍ330㎡ 이하) 공실률은 올해 3분기 기준 43.3%를 기록했다. 코로나19 팬데믹 장기화 이전인 2020년 2분기만 해도 공실률은 0%였다.

서울 다른 지역 상권도 고전을 면치 못했다. 올해 3분기 기준으로 광화문 소규모 상가 공실률은 19.3%를 기록해 전분기보다 15.0%포인트(P) 올랐다. 압구정(17.1%), 홍대ㆍ합정(24.7%), 이태원(18.0%) 등은 모두 20% 안팎의 공실률을 보였다.

중대형 상가(3층 이상ㆍ330㎡ 초과)도 다르지 않다. 명동(47.2%), 광화문(23.0%), 홍대ㆍ합정(17.7%), 혜화동(19.0%) 등 주요 상권이 모두 무너졌다.

반면 도산대로, 압구정 등 패션과 식음료 유행을 주도하는 강남 ‘트렌드 리딩’(trend leading) 상권 공실률은 낮아졌다. 3분기 압구정 중대형 상가 공실률은 7.4%로, 2020년 1분기보다 7.3%포인트 내렸고, 같은 기간 도산대로도 10.9%로 0.8%포인트 떨어졌다.

재택근무 확산 속에서도 올해 오피스 매매 거래액은 사상 최대 수준을 기록할 것으로 전망된다. 팬데믹 수혜를 본 IT 기업과 스타트업 등이 시장 분위기를 이끌었다. 개발자 채용에 유리하고, 업계 정보를 공유할 수 있는 강남권 및 판교ㆍ분당 등으로 회사들이 몰리며 매매 수요도 덩달아 불었다.

알스퀘어 빅데이터실에 따르면 올해 초부터 11월 말까지 서울과 분당권역(BBD)에서 매매된 100억 원 이상 오피스의 총 거래액은 17조3000억 원으로 집계됐다. 이미 지난해 거래액(13조6000억 원)을 뛰어넘어 사상 최대치를 기록할 것으로 분석된다.

프롭테크 기업의 동남아 진출이 늘고 있다. 알스퀘어는 7000만 달러(약 850억 원)에 이르는 투자금을 스틱인베스트먼트로부터 확보해, 지난 11월 싱가포르 법인을 설립했다.

오늘의집(버킷플레이스) 역시 싱가포르 온라인 가구 플랫폼인 ‘힙밴’을 인수하며 해외 시장 개척에 나섰다. 오늘의집은 앞으로 힙밴과 함께 아시아 시장 진출 방안을 추진할 예정이다. 디지털 부동산 수익 증권 거래 플랫폼 카사도 2022년 싱가포르에 거래소를 열 계획이다.

이커머스 수요 급증으로 물류센터는 호황기를 맞았다. 모바일 쇼핑이 늘어난 데다 유통업계의 당일배송 경쟁이 치열하게 벌어진 덕이다. 최근에는 고기와 수산물 등의 식자재를 판매하는 스타트업과 온라인에서 명품을 파는 스타트업이 빠르게 성장하며 물류센터 매매ㆍ임대차시장에 영향을 주고 있다.

알스퀘어 물류센터 관계자에 따르면 수도권 물류센터 매매가는 5년 전과 비교해 40%가량 올랐다. 저온 물류센터와 서울 인접, 물류센터 매입을 원하는 개발회사와 운용사, 물류ㆍ유통회사는 많지만, 공급은 이에 미치지 못하고 있어서다.

네이버, 카카오 등 대형 IT 기업들이 자리 잡은 판교ㆍ분당이 강남 업무지구의 위상을 넘보고 있다. 지난 3분기 기준으로 판교와 성남 핵심 업무지구를 일컫는 BBD의 공실률은 0%. IT 기업 간 집적이익을 누릴 수 있는 판교를 선호하는 기업이 넘쳐나고 있다.

판교 지역에서 사무실 구하기가 어려워지자 임차 수요는 분당으로 향했다. 알스퀘어에 따르면 최근 3년간 판교를 1순위 임차 후보지로 희망했던 임차사의 실제 계약 권역은 분당이 57.9%, 판교가 36.8%였다. 판교 오피스를 임차할 수 없다면 거리라도 가까운 분당 지역 사무실을 구한 회사들이 많았다는 의미다.

위워크코리아와 패스트파이브의 지난해 매출액은 전년보다 각각 20.8%, 42.8% 증가했다. 스파크플러스 역시 지난해 매출액으로 260억 원을 거둬 전년보다 2배 증가했다.

최근 임차 수요 급증으로 강남권에서 오피스 공실을 찾기 어렵다 보니 부득이하게 기업들이 공유 오피스로 들어가며 반사이익을 누리는 것으로 분석된다.

KT경제경영연구소는 2017년 600억 원이었던 국내 공유오피스 시장이 내년 7700억 원으로 성장할 것으로 전망했다.

코로나19 여파로 올해 서울 주요 호텔들의 매각이 잇따랐다. 연초 역삼동 르메르디앙 호텔이 현대건설에 매각된 이후, 디큐브시티 쉐라톤, 쉐라톤 서울 팔레스 강남 호텔 등을 포함해 1983년 영업을 시작한 밀레니엄 힐튼도 팔렸다. 최근 급등한 주택가격에 따라 이들은 주상복합 또는 업무시설로 재탄생할 것으로 보인다.