대치 미도·은마 등 강남3구에 부는 '신통기획' 바람…아직 '규제 안개'는 자욱

▲은마아파트 일대 모습. (뉴시스)

강남3구(강남·서초·송파구)의 굵직한 노후 아파트 단지들이 서울시의 민간 재건축 사업인 ‘신속통합기획’에 연이어 문을 두드린다. 강남구 대치동 한보미도맨션(대치미도아파트)이 신통기획 재건축을 1호로 신청한 데 이어 은마아파트까지 신통기획을 신청하면서 묶여있던 정비사업이 물꼬를 틀 것으로 기대된다. 다만 그간 정비사업의 발목을 잡았던 재건축초과이익환수제(재초환), 분양가상한제(분상제) 등의 규제가 남아있는 만큼 이를 완화해야 신통기획으로 주택 공급이 빠르게 이뤄질 것이란 지적이 나온다.

21일 정비업계에 따르면 서울 강남권 알짜 재건축 단지인 은마아파트가 강남구청에 신통기획 재건축을 신청했다. 은마아파트의 신청으로 강남3구의 신통기획 재건축 신청 단지는 대치동 미도아파트에 이어 압구정3구역, 서초구 진흥, 신반포2차, 송파구 한양2차, 장미1·2·3차 등 총 7개 단지로 늘었다. 압구정2·4·5구역, 개포동 경우현(경남·우성3차·현대1차) 등도 신통기획 재건축 신청을 검토하고 있어서 참여 단지는 더 늘어날 것으로 보인다.

민간 재건축 사업을 추진하던 이들 알짜 단지가 서둘러 신통기획을 신청한 이유는 재건축 '속도’ 때문이다. 재건축 과정에서 정비구역 지정, 조합 설립, 건축영향평가·교통영향평가·환경영향평가 등 절차가 대개 5년가량 소요된다. 신속통합기획은 이 기간을 2년으로 단축하고, 각종 심의 절차를 간소화하는 등 빠른 사업 진행을 지원해준다.

업계 관계자는 “신통기획은 기존 조합이 재건축을 추진하는 것보다 사업 기간을 절반으로 단축해주는 사업이라 신청하지 않을 이유가 없다”며 “특히 강남의 고급 주거단지는 공공이 개입하는 걸 꺼려하기 때문에 민간이 주도하고 서울시는 인허가를 빠르게 해주는 신통기획을 신청하는 게 유리할 것”이라고 말했다.

(그래픽=손미경 기자 sssmk@)

서울시는 주민들의 의견을 모아 신청한 후보지라면 지역 특성에 따라 도시 규제를 유연하게 적용해 대부분 신통기획을 추진한다. 참여 단지가 늘면서 서울시는 우선순위를 두고 차례로 재건축을 추진한다는 방침이다. 다만 아직 어떤 기준으로 우선순위를 결정할지는 검토 중이다.

업계에서는 신통기획을 통해 재건축 사업이 속도를 내는 분위기를 환영한다면서도 재건축 진행을 막는 가장 큰 걸림돌인 재초환과 분상제 등의 규제까지 완화돼야 사업이 빠르게 추진될 수 있을 것으로 내다보고 있다. 실제로 올해 분양하기로 예정됐던 강동구 둔촌주공(1만2032가구), 송파구 잠실진주(2678가구), 동대문구 이문1구역(2530가구) 등이 모두 분상제 적용을 받아 분양 일정이 내년으로 줄줄이 밀렸다. 경기 광명뉴타운 내 첫 분상제 적용 단지로 관심을 받았던 광명2구역도 분상제 심의 결과 나온 분양 가격에 반발해 내년 재심의를 선택하며 일반분양 시기를 연기했다.

이런 탓에 실제 강남3구에서는 알짜 단지들의 신속통합 신청 소식에도 매수 문의가 뜸하다. 대치동 A공인 관계자는 “신통기획 추진 초반에만 해도 매수 문의가 많았는데 지금은 재초환이나 분상제 규제가 재건축에 걸림돌로 작용할까봐 문의가 없는 상황”이라고 설명했다.

윤지해 부동산R114 연구원은 “강남권처럼 고급 주거단지들은 공공이 아닌 민간 주도 개발사업을 원하기 마련인데, 그나마 속도를 내고 혜택이 많은 신통기획이 최선”이라면서도 “신통기획을 추진할 때 가장 걸림돌이 되는 게 재초환이나 분상제 등의 규제인데, 내년 대선과 지방선거가 있고 사업 자체가 차기 정부에서 추진되는만큼 규제 완화를 기대하는 모습”이라고 말했다.