[2022년 부동산]권대중 교수 “부동산 최대 변수는 대선”

▲권대중 교수 (현) 명지대학교 부동산학과 교수 / 한국부동산융복합학회 회장 / 국토교통부 중앙지적위원회 위원 / LH한국토지주택공사 투자 및 기술평가 심사위원 (전) 국토교통부 부동산산업발전위원회 위원 / 국토교통부 공인중개사정책위원회 위원 / 국토교통부 도시재생위원회 위원 / LX국토정보공사 선임비상임이사 / HUG주택도시보증공사 도시재생심사위원회 위원 / 산업단지관리공단 투자심사위원

미국은 돈풀기로 경제를 부양하는 시대와 이별을 고했다. 자산매입 축소와 기준 금리 인상이라는 ‘쌍끌이’ 긴축에 주요 국가의 통화정책 정상화 발걸음이 빨라지고 있다.

이런 가운데 가계 자산의 대부분을 차지하는 부동산은 집값 폭등과 정책 및 대출 규제, 대통령선거라는 장막에 둘러싸여 있다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 이투데이와의 신년 기획 대담에서 올해 부동산 시장은 그 어느 때보다 불확실성이 커졌다고 전망했다. 대선 전까지는 거래가 줄어 가격이 하락하는 ‘인위적 집값 안정’이 이어질 것으로 봤다.

최근 몇 년간 부동산 시장은 가격이 급등하면서 큰 혼란을 겪었다. 한국부동산원에 따르면 지난해 11월 서울 아파트 매매 가격은 평균 11억4800만 원을 기록했다. 문재인 대통령이 취임한 2017년 5월(5억7000만 원)보다 101.3%나 폭등했다. 각종 부동산 규제로 공급이 수요를 따라가지 못해 벌어진 현상이다.

이런 상황에서 올해 부동산 시장은 당분간 지난해보다 위축될 것으로 보인다. 권 교수는 “지금은 돈줄(주택담보대출)을 막고 금리를 올려 거래가 감소, 집값이 하락하는 인위적 안정”이라며 “이 같은 현상은 대선 투표일(3월 9일)까지 이어질 것”이라고 예상했다.

올해 집값 향방을 결정할 최대 변수로는 대선을 꼽았다. 그는 “대선은 부동산 가격 상승과 하락의 변곡점이 될 가능성이 크다”라고 강조했다. 권 교수는 중장기적 관점에서 여야 대선 후보 모두 공급 확대를 내세우고 있어 시장 안정을 기대할 만하다고 밝혔다 다만 대선이 끝나고 단기적으로는 선거 결과에 따라 다른 영향이 있을 것으로 분석했다.

권 교수는 “이재명 더불어민주당 대선 후보가 당선되면 규제에 의한 가격 하락이 예상된다”며 “규제에서 벗어나 있는 고가주택은 집값이 오르는 ‘양극화’가 심해질 것”이라고 말했다. 이어 “윤석열 국민의힘 대선 후보가 당선되는 경우 규제 완화에 대한 기대로 일시적 가격 상승이 나타날 것”이라고 전망했다.

두 대선 후보가 공약으로 제시한 주택 공급에 대한 의구심도 나타냈다. 권 교수는 “이 후보 공약 중 가장 큰 변수는 기본주택 100만 가구와 국토보유세”라며 “100만 가구는 1기 신도시의 3배에 가까운 규모인데 어디에, 어떻게, 누구에게 공급하고 일반 공급과의 충돌은 잘 풀어나갈 것인지 물음표가 남는다”라고 지적했다.

그는 윤 후보의 원가주택에 대해선 “과연 수요자가 불완전한 주택을 원할지 의문이 있다”면서 “공급이 될 경우 주변 지역에 미치는 영향이 클 것”이라고 우려했다. 이와 함께 양도세 중과 조정도 변수로 꼽았다.

권 교수는 대선 외에 시장에 영향을 줄 변수로 대출 규제, 금리 인상, 종합부동산세 및 양도소득세 등의 세제, 코로나19 충격으로 인한 경제의 불확실성 등을 제시했다.

지역별로 보면 집값 전망은 엇갈렸다. 서울은 분양과 입주 물량 감소로 ‘강보합세’가 나타날 것으로 권 교수는 내다봤다. 경기도 역시 3기 신도시 등 개발 호재가 있는 곳을 중심으로 강보합세가 이어질 것이란 분석이다.

다만 지방 광역시는 부산, 대전, 광주 일부 지역을 제외하고 대부분 하락을 점쳤다. 권 교수는 “대구, 울산은 공급 물량이 늘어나면서 집값이 하락하고 있다”며 “지방 중소도시는 개발 호재가 없다면 약보합세를 보일 것”이라고 말했다.

그는 올해 무주택자가 3기 신도시와 재건축·재개발 사업의 일반 분양을 노려봐야 한다고 조언했다. 향후 가격 방어 조건으로는 강남 접근성과 역세권 등을 고려해야 한다고 덧붙였다. 특히 분양 가격이 오를 수 있어 시기는 ‘빠를수록 좋다’는 판단이다.

권 교수는 투자할 만한 부동산으로는 재개발·가로주택정비사업 추진이 가능한 초소형 주택이나 성숙기를 거친 권리금이 없는 상가 등을 추천했다. 그는 “자금이 오랜 시간 묶이지 않도록 최소 비용으로 투자해야 한다”면서 “당분간 비규제지역, 비주택 부문에 투자하는 게 좋을 것”이라고 조언했다. 또 “부동산은 투기 상품화되지 않아야 한다”고 경고했다.