윤석열 정부서 '뉴스테이' 부활 예고…“공공성 더 강화해야”

▲63빌딩에서 바라본 서울 아파트 모습 (고이란 기자 photoeran@)

대통령직인수위원회(인수위)가 민간 영역 주택 공급을 활성화하기 위한 방안으로 ‘뉴스테이’(장기전세임대)를 다시 꺼내 들었다. 뉴스테이는 기업이 주도해 대규모로 임대주택을 공급하는 방식인 만큼 물량이 대거 나올 수 있다는 장점이 있지만, 최소 임대 기간만 채우면 분양할 수 있기 때문에 대기업의 배만 불린다는 비판을 받았다. 그런 만큼 뉴스테이가 어떤 방식으로 부활할지 구체적인 내용을 두고 관심이 쏠린다.

31일 인수위 부동산TF는 박근혜 정부 당시 도입됐던 기업형 임대주택 ‘뉴스테이’의 부활을 예고했다.

뉴스테이는 2015년 1월 박근혜 정부가 중산층 주거 불안 문제를 해소하기 위해 도입한 정책이다. 민간 건설사가 한국토지주택공사(LH)에서 저렴하게 공공택지를 공급받아 짓는 임대주택이다. 임대료 상승률이 연 5%로 제한되고 최소 8년 동안 거주가 보장되지만, 공공임대와 달리 주택 규모나 입주 자격에 제한이 없다. 그런 만큼 건설사들은 최소 임대 기간만 채우고 분양할 수 있어 공공성이 약하고 기업들의 배만 불린다는 비판에 휩싸였다.

이에 문재인 정부는 2018년 뉴스테이에 공공성을 더한 공공지원 민간임대 제도를 새롭게 도입했다. 임대료는 인근 시세 대비 90~95%, 청년과 신혼부부, 고령층을 포함한 특별공급은 70~85% 이하로 책정했다. 의무 임대 기간과 임대료 상승률은 뉴스테이 때와 마찬가지로 최소 8년, 연 5% 이하로 제한했다.

하지만 뉴스테이와 마찬가지로 공공지원 민간임대도 최소 임대 기간 8년만 채우면 시세와 맞먹는 가격에 분양할 수 있어 공공택지를 공급받아 주택을 지은 민간건설사에 과한 혜택이 주어진다는 비판을 피하지 못했다. 민간건설사가 일정 기간 임대를 주다 분양 전환하면 분양가 상한제를 피할 수 있어서 임의로 분양가를 책정하는 점도 문제로 지적받았다. 실제로 2018년 호반산업은 위례신도시에 LH에서 공공택지를 매입해 위례호반써밋을 지었는데 분양가 상한제를 피하기 위해 민간임대 방식으로 바꿔 공급했다가 입주 9개월 만에 시세 수준의 분양가로 조기 분양을 통보해 논란을 일으킨 바 있다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 뉴스테이에 공공성을 더하기 위해선 의무 임대 기간을 기존 8년에서 더 늘려야 한다고 강조했다. 그는 “주택 공급에서 공공성을 강조하면 공급이 위축되고, 사익을 강조하면 상대적 박탈감을 가져올 수 있기 때문에 그 사이를 적절히 조절하는 게 필요하다”며 “뉴스테이가 긍정적인 방향으로 부활하기 위해선 민간 건설사업자들이 과한 이익을 가져가지 않도록 제도적 장치를 마련하는 게 중요하다. 그 방법 중 하나가 공급 물량 중 일부를 영구 임대 주택 혹은 최장 20년 장기 임대 주택으로 설계하는 것”이라고 강조했다.

반면 건설사들은 현재로선 기업형 임대주택 사업에 뛰어들 유인이 없기 때문에 뉴스테이가 부활한다면 사업 유인책이 더 필요하다고 말한다. 건설업계 관계자는 “건설사가 시행사로 참여하는 경우 종합부동산세 폭탄을 맞을 수밖에 없다. 임대를 주면 사업비를 회수하지 못하고 임대에 따른 관리·인력 비용이 투입될 수밖에 없다”며 “사업비를 회수하기 위해서라도 분양 전환할 수밖에 없는 구조”라고 토로했다.

김성달 경제정의실천시민연합(경실련) 부동산건설개혁본부 국장은 “민간건설사업자에게 공공택지를 주는 것 자체가 특혜다. 임대 이후 분양가도 마음대로 정하기 때문에 공공성이 담보되지 않는다”며 “차기 정부가 해야할 일은 공공택지를 활용한 공공임대 주택을 어떻게 얼마나 공급할지에 대한 것이지 이것을 민간건설사업자에게 줘서 민간임대로 돌리는 건 폐기해야 할 정책“이라고 비판했다.