“리스크 ON” 황금알 부동산PF①71조 ‘황금알’ 해외부동산 펀드, 시한폭탄 되나

▲해외부동산펀드 규모 (금융투자협회)

# 최근 뉴욕에 위치한 복합시설 ‘20타임스스퀘어’가 채무불이행(디폴트)에 빠졌다. ‘20타임스스퀘어’는 뉴욕 맨해튼 7번가에 자리 잡고 있다. 전 세계 관광객이 모이는 뉴욕 타임즈 스퀘어에서 단 2블록 떨어진 곳이다. 뉴욕 번화가 중심에 있는 건물이 공실로 이자를 못 내 채무불이행에 빠진 것이다. 이에 NH투자증권, KB증권, 이지스자산운용 등 국내 주요 증권사 및 대형 운용사들이 수백억원 단위의 투자 손실이 예고되고 있다.

‘황금알’로 불렸던 해외부동산 펀드가 발목 잡는 리스크로 되돌아오고 있다. 저금리 기조 속 수익 다변화를 위해 경쟁적으로 부동산을 사들였던 것이 탈이 난 것이다.

19일 금융투자협회에 따르면 해외 부동산 펀드 설정원본 규모는 이달 17일 기준 71조4383억 원으로 집계됐다. 2018년 한 해 규모인 39조4672억 원보다 약 81% 증가한 수치다. 올해가 아직 두 달 정도 남은 점을 고려하면 펀드 규모는 더 늘 것으로 예상된다. 전년 대비 펀드 증가율을 보면 2019년 37.4%, 2020년 11.9%, 2021년 10.8%로 두 자리 숫자 증가율을 유지하고 있다.

문제는 글로벌 긴축 흐름에 미국 부동산 시장이 위축 중이란 것이다. 미 주택건설업협회에 따르면 10월 주택시장지수(HMI)는 전달보다 8포인트(p) 하락한 38을 기록했다. HMI란 주택 건설업자들이 체감하는 부동산 경기를 수치화한 것으로, 이달 수준은 코로나19 초기인 2020년 5월 이후 가장 낮은 수준이고, 지난 4월과 비교해서는 절반이다. 이달마저 전달에 비해 후퇴하면서 1985년 이후 역대 최장기 하락세(10개월)을 기록했다.

상황이 어려운 건 영국도 마찬가지다. 주택담보대출 금리가 급격히 치솟으면서다. 일각에서는 영국이 2008년 이후 가장 큰 쇼크를 겪을 수 있다는 관측도 나오고 있다. 2년, 5년 고정금리가 적용되는 영국의 신규 주담대 평균 금리는 이달 초 6%를 돌파했다. 이는 2010년 이후 처음이다.

여기에 올 하반기 금리 조정에 따라 평균 금리는 더 오를 전망이다. 영국 금융업계협회 UK파이낸스에 따르면 전체 주담대 840만 건 중 240만 건이 올해 말에서 내년 초 금리가 조정될 예정이다.

한국은행에 따르면 국내 증권회사의 해외대체투자 규모는 21조 원으로 이 중 부동산이 51.8%다. 한은은 최근의 해외 부동산 가격 조정으로 주로 만기 3년 이내 자산이 큰 영향을 받을 것으로 보고 있는데 증권사의 3년 이내 만기도래액은 전체의 44.2%다.

한은은 “해외대체투자 자산의 요주의, 부실 비율이 증권사에서 상대적으로 빠르게 상승하고 있다”며 “글로벌 부동산 시장 상황 등을 고려할 때 당분간 건전성 저하가 이어질 가능성이 있다”고 분석했다.