서울시도 ‘민간임대’ 적극 활용…위기의 전·월세 시장 구원투수 될까

▲서울 시내 주택가 모습(사진=고이란 기자 photoeran@)

부동산 가격하락이 계속되고, 깡통전세 등 보증사고 위험도 커지는 등 전·월세 시장 불안정이 이어지고 있다. 이에 시장 안정화를 위해 정부뿐만 아니라 지자체도 상대적으로 임차인에게 안정적인 민간임대 제도를 적극적으로 활용하는 모양새다. 다만 여전히 민간임대사업자를 유인할 만한 인센티브가 부족하다는 지적도 나온다.

29일 서울시에 따르면 지난 25일 ‘민간의 활력을 이용한 민간임대주택 활성화를 위한 신모델 개발용역’을 발주했다. 이 용역은 서울시 내 민간임대주택 공급을 늘려 전·월세 시장을 안정화하는 것을 목표로 하고 있다.

구체적으로는 임대주택 관련 제도 개선방안을 도출하고, 임차인들의 권리를 보호할 수 있는 방안을 제시한다. 양질의 주택을 확보하기 위해 금융·세제 등 다양한 측면에서 제도 개선안을 마련하고, 이를 지원할 신규모델도 개발한다.

이전 정부 당시 임대차2법(계약갱신청구권제, 전·월세 상한제) 도입 이후 전셋값 다중 현상, 전세의 월세화 현상 등 임대차 시장이 빠르게 불안정해졌다. 최근에는 급격한 주택가격 하락으로 세입자를 구하지 못하는 역전세난과 전세금을 세입자에게 돌려주지 못하는 깡통전세 등의 문제도 불거지고 있다.

이에 서울시는 장기적인 전·월세 시장 안정을 위해서 민간임대주택 공급 확대가 필요하다고 봤다. 민간등록임대주택의 경우 최장 8년간 거주할 수 있고, 임대료 증액도 종전 계약의 5% 이내로 제한되는 만큼 세입자들에게 안정적인 보금자리 역할을 할 수 있기 때문이다.

다만 이전 정부는 이러한 민간임대사업자들을 투기 조장 및 집값 상승의 원인으로 보고 규제했다. 4년 단기매입임대주택과 아파트 임대 등록 말소하고, 종부세 합산 배제 종료 등 세제 혜택도 막았다. 이에 민간등록임대 비중이 점차 감소하고 있다.

서울시 관계자는 “임차인들이 안정적으로 활용할 수 있는 양질의 민간임대주택 공급이 중요하다”며 “신규 공급 모델을 개발하고, 제도적 개선이 시급하다. 필요하면 수도권으로 연구를 넓힐 수 있다”고 말했다.

정부 역시 민간임대사업 재활성화를 위해 제도개선을 추진하고 있다.

지난달에는 ‘2023년 경제정책방향’을 발표하고, 전용면적 85㎡ 이하 아파트도 10년 장기 임대 등록을 다시 할 수 있도록 했다. 또 수도권의 경우 6억 원 이하, 비수도권은 3억 원 이하 등록 임대주택에 대해서는 규제지역 유무와 관계없이 양도세 중과와 종부세 합산을 배제해주기로 했다. 아울러 신규 아파트를 매입하는 임대사업자는 취득세 감면 혜택도 받을 수 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “민간등록임대 혜택을 아파트까지 확대해 가족 단위가 거주할 수 있도록 한 것은 긍정적”이라고 평가했다.

다만 여전히 민간임대 사업자를 유인할 만한 인센티브가 적어 실효성이 없다는 지적도 나온다. 특히 지금 같은 집값 하락 시기에 장기간 매매할 수 없는 아파트를 사기에는 위험성도 크다. 법 개정을 위해서는 그간 민간임대를 반대했던 야당의 협조도 필요하다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 “양도소득세에서 장기보유특별공제에 대한 혜택도 빠져있고, 과거보다 의무가 늘어난 상황에서 임대사업을 선택할 사람들이 많지는 않을 것”이라며 “더구나 개선을 위해서는 법 개정도 필요한데 야당이 과반을 차지해 통과도 요원하다”고 말했다.