저축은행 PF 브릿지론도 2분기 만기 몰렸다…"3회 이상 연장 시 사업성 악화"

저축은행업계의 부동산금융인 브릿지론과 본PF(프로젝트 파이낸싱)의 만기가 올해 상반기 집중된 상황에서 만기가 연장될 경우, 저축은행의 조달금리 부담도 커질 수 있다는 분석이 나왔다. 지난달 저축은행권의 부동산 PF 대출 자율협약이 본격 시행돼 만기 연장 장기화가 예상되는 만큼 사업성이 악화하는 것 아니냐는 우려가 제기된다.

4일 한국신용평가(한신평)에 따르면 저축은행 부동산금융 만기는 올해 상반기에 몰려 있다. 한국신용평가가 저축은행 9곳(SBIㆍKBㆍ신한ㆍBNKㆍIBKㆍ대신ㆍ키움예스ㆍ웰컴ㆍJT친애)으로부터 받은 자료에 따르면 브릿지론 64%, 본PF 38%의 만기가 올 상반기에 도래한다. 이 중 2분기 만기 비중은 브릿지론 27%, 본PF 17%다.

금액으로 따지면 상반기에 만기가 도래하는 브릿지론과 본PF가 각각 1조5018억, 6667억 원에 달한다. 2분기에 만기가 도래하는 부동산금융은 브릿지론이 6050억 원, 본PF가 2876억 원 수준이다. 이는 한신평이 평가한 전체 9개 저축은행 중 부동산 시장 위축세가 나타난 지난해 9월, 12월 말 기준 자료를 제출한 저축은행 8곳으로 따졌을 때 수치다.

문제는 본PF로 넘어가기 전 단계 대출인 브릿지론을 만기 연장하는 경우, 저축은행의 조달금리가 높아져 저축은행이 취급하는 부동산금융 시행사의 사업성이 악화할 수 있다는 점이다.

곽수연 한국신용평가 선임연구원은 “만기 연장 시 전년의 2배 수준인 약 연 10~13% 수준으로 (저축은행의) 조달금리가 상승해 사업성이 악화될 수 있다”며 “특히 브릿지론이 3회 이상 연장될 경우 사업성이 크게 악화될 것”이라고 지적했다. 시행사의 이자부담이 높아져 이자지급이 어려워지고 기한이익상실 가능성도 커질 것이라는 분석이다.

한신평은 올해 말 대부분의 브릿지론이 1회 이상 만기 연장될 것으로 내다봤다. 지난해 9월 말 기준 전체 사업장 중 1회 이상 만기 연장된 사업장의 비중은 브릿지론이 25%, 본PF는 15%로 브릿지론이 더 높았다. 곽 연구원은 “현재까지는 사업성과는 별개로 차주(시행사)의 이자지급 능력만 있으면 대부분 만기연장이 이뤄지고 있다”며 “만기연장 기간을 6개월로 가정했을 때 올해 말까지 만기가 2회 이상 도래할 것으로 추산됐다”고 했다.

브릿지론은 부동산 개발사업의 초기자금을 조달하기 위한 사업인가 전 대출로, 통상 만기가 1년에서 1년 반 정도로 짧다. 실제 착공까지 이어지는데 리스크가 있기 때문에 본PF 대출보다 높은 금리로 저축은행, 증권사 등 2금융권이 대주단으로 참여했다.

리스크를 줄이기 위해선 브릿지론이 본PF로 전환돼야 하지만, 고금리와 경기침체, 미국 실리콘밸리은행(SVB) 파산 사태 등으로 금융시장 불안정성이 커지면서 전환하지 않고 브릿지론 연장에 나선 건설업체들이 많은 상황이다. 한신평은 올해까지도 본PF 전환은 쉽지 않을 것이라 브릿지론의 만기 연장 비중은 당분간 높아질 것이라고 봤다.

저축은행 PF 대주단 협의체 가동도 만기 연장이 늘어날 것으로 예상되는 이유다. 대주단 자율 협약에 따르면 저축은행 3곳 이상이 대출한 경우 3분의 2이상이 동의하는 경우 나머지 저축은행이 반대해도 사업장 대출 만기를 연장할 수 있기 때문이다.

또한 지난달 자율협약 개정으로 만기 연장이 수월해진 상황이다. 금감원은 앞서 저축은행 PF 대출 자율협약을 개정해 단순 만기 연장 때는 사업정상화 계획 제출을 생략할 수 있게 하는 등 절차를 일부 간소화했다. 또한 채권단 자율협의회 의결사항을 이행하지 않으면 손해배상 책임을 부여하는 등 채권 저축은행 간 구속력도 높였다.

정혜진 신한투자증권 연구원은 저축은행 PF 대주단에 대해 “레고랜드 사태 이후 부동산 PF 부실 가능성이 지속해서 부각하고 있고, 2011년 연쇄 부도의 기폭제가 부동산 PF 부실이었던 만큼 과거 경험을 통해 PF자율협약을 가장 먼저 마련한 점은 긍정적”이라면서도 “다만 사업장 정리 과정에서 발생가능한 수익성과 건전성 악화는 감수해야 할 문제”라고 했다.

대출 만기가 장기화함에 따라 부실우려 사업장에 대해서도 만기연장, 추가자금 지원이 이뤄지는 경우 부동산 PF발 부실이 확대될 가능성이 크다는 지적이다.

한신평은 고정이하여신비율이 높을 것으로 추정되는 브릿지론의 만기 연장을 유의해야 한다고 지적했다. 곽 연구원은 "한신평이 평가한 저축은행은 상위 20위권 내외에 속하는 곳으로, 이외의 저축은행은 자본 완충력이 높지 않아 사업장 몇 곳이 무너지면 자본 비율에 위험이 생긴다"며 "대형 저축은행도 영향을 받을 수 있어 유동성 관리가 필요하다"고 설명했다.

다만, 저축은행중앙회 관계자는 “대주단 협의회에서 만기 연장 전 사업성 평가 과정을 거친다”며 “저축은행업계는 신용도가 높은 선순위가 90% 이상으로, 관리가 잘되고 있는 상황”이라고 설명했다.