이지스운용 "하반기 상업용 부동산, 약하고 느린 회복세 전망"

(사진=이지스자산운용)

이지스자산운용은 국내 상업용 부동산 시장이 올해 하반기 약하고 느린 회복세를 보일 것으로 전망했다. 시장 기대보다 늦어진 금리 인하 시점과 미진한 자산 가격 조정으로 보수적 투자 기조가 유지될 것이라는 관측도 제시했다.

이지스자산운용 투자전략실은 이런 내용을 담은 ‘2024 하반기 시장 전망’ 보고서를 발간했다고 31일 밝혔다. 보고서에 따르면 국내 오피스 시장은 프라임급 우량 자산이거나 사옥 활용, 부지 매입 후 복합개발 등 목적 매입 사례가 전체 시장 가격 상승세를 견인한 것으로 분석된다.

국내 오피스의 경우 글로벌 상업용 부동산 위축에도 낮은 공실률, 안정적 임대료, 지속적 가격 상승 등으로 글로벌 주요 도시 내 우수한 펀더멘털을 유지하고 있다고 평가했다.

글로벌 조사 기관 RCA의 글로벌 주요 도시의 오피스 CPPI(Commercial Property Price Index) 분석에 따르면 1분기 센트럴 워싱턴DC는 지난해 같은 기간보다 28% 하락했다. 뉴욕은 4%, 샌프란시스코는 11%, 런던은 16.5%, 파리는 6%씩 내렸다. 같은 기간 서울은 4.4% 증가해 글로벌 주요 도시에 비해 강세를 보였다.

국내 오피스가 글로벌 시장에 비해 선방한 배경에는 국내 시장의 특징이 자리했다고 이지스자산운용 측은 설명했다. 국내 투자 시장은 오피스 투자 비중이 전체의 약 60% 수준을 차지한다. 물류센터 이외에 신규 섹터가 부족해 오피스 펀더멘털을 지지해 왔다는 의미다.

금리 인하 가능성과 ‘리플레이스먼트 코스트(Replacement Cost)’ 상승에 따른 프라임급 우량 자산 선점 투자 수요도 상승 요인으로 꼽힌다. 서울 강남업무지구(GBD), 도심업무지구(CBD) 등 우량한 입지의 프라임급 자산 확보 수요가 거래 가격을 지지하며 자산 가격 조정이 크게 나타나지 않은 것으로 볼 수 있다.

투자와 임대 관점에서 대형 오피스 선호 현상은 지속될 것으로 관측했다. 연면적 3만3000㎡ 이상 오피스 3.3㎡당 임대료는 중소형 오피스보다 약 38% 높은 것으로 나타났다. 공실 현황의 경우 중소·벤처기업이 주로 사용하는 소형 오피스는 경영난 등을 이유로 계약 해지 사례가 증가하는 반면 우량 임차인을 확보한 대형 오피스는 계약 연장, 신규 계약 갱신 등 사례가 파악됐다.

오피스 임차인 증평 수요의 경우 지난해 정보통신·도소매 기업을 중심으로 순증평 면적이 감소세로 돌아섰다. 1분기 기준 GBD 중심으로 인공지능(AI), 테크 관련 중소형 기업 오피스 감평 사례가 늘었다. 산업과 오피스 수요 변화로 양극화 현상이 더욱 심화할 것이라는 예상이 나오는 대목이다.

물류는 선매입 확약 취소가 다수 발생하며 거래 둔화가 지속될 것으로 판단했다. 물류센터는 지난해부터 과잉 공급된 물량이 올해로 이어지며 전반적 공실률 상승과 시장둔화 요인으로 작용했다. 최근 둔화한 이커머스 성장과 소비·지출 등을 고려하면 안정화에 시간이 걸릴 것으로 예상된다.

특히 수도권 동남권역에 공급된 저온 물류센터와 서부권에 공급 예정 물량이 집중되며 공매 사례가 급증하고 있다. 공매 물건은 최초 최저입찰가 대비 50~70% 수준에서 낙찰되거나 유찰되는 중이다. 금리 인상 이후 물류센터 신규 착공 건수는 급격히 줄어 2026년 이후 신규 공급이 부족해질 가능성도 제기된다. 공경매 물건 중심으로 가격이 조정된 우량 물류센터 투자는 유망할 수 있다.

하반기 상업용 부동산시장은 해외와 국내 투자자의 투자 심리에 온도 차가 나타날 것으로 내다봤다. 글로벌 기관투자자의 경우 올 하반기 전후로 가격이 저점을 형성했다는 판단 아래 가격이 하락한 지역의 우량 자산과 성장 섹터 자산에 투자하는 움직임이 나타나고 있다.

국내 투자자의 경우 대출과 우량 오피스 중심의 조심스러운 투자를 이어갈 여지가 있다. 상업용 부동산의 가격 조정이 예상만큼 나타나지 않고, 개발 사업은 제2금융권의 하반기 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 손실인식과 충당금 적립 확대로 개발 사업에 대한 자금조달 위축이 예상된다.

이지스자산운용 투자전략실은 “국내 자본시장은 이자 비용 부담 및 리파이낸싱 리스크로 타 아시아·태평양권역(APAC) 투자자 대비 투자 심리 위축이 컸지만, 펀더멘털은 견고하게 유지되면서 국내 오피스 거래가격 조정이 예상 대비 미미하게 나타났다”고 지적했다.

이어 “향후 자금조달 및 가격 측면에서의 제약 상황을 극복하기 위해서는 자산가치 상승 방법에 대한 재검토가 필요하다”며 “개발사업은 금융비와 공사비 등 사업비 증가로 수익성 개선에 제약이 생기는 가운데,기존 레거시형 투자 방식에서 새로운 가치를 창출할 수 있는 차별화와 새로운 성장 섹터에 대한 투자로 포트폴리오 다변화에 대한 모색이 중요한 시기”라고 했다.