선대인 “정부 부동산 대책은 거품 받치는 정책”

“가계부채 해결 안 되면 부동산 대세는 절대 없습니다. 일시적인 대책으로 부양은 가능하겠지만 대세상승기는 못 만듭니다.”

부동산은 한국경제를 아우르는 이슈다. 부양책에도 꿈쩍않는 시장, 치솟는 전세가격, 취득세 인하 등 집값과 부동산 정책은 우리 사회와 경제의 ‘뜨거운 감자’다. 선대인 선대인경제연구소 소장이 부동산 시장과 향후 전망을 분석한 신간 ‘미친 부동산을 말하다’을 냈다. 그가 부동산에 대해 책을 낸 것은 4년만이다.

선 소장은 지난 25일 건국대학교 새천년관 대공연장에서 ‘부동산 패러다임 전환기의 생존법’이라는 주제로 강연했다. 이번 강연은 그의 새 책 출간을 기념해 이뤄졌다. 이 자리에는 우석훈 경제학 박사, 최윤식 아시아미래인재연구소 소장이 함께 했다.

그는 “‘늘 집값은 오른다’는 패러다임이 변하고 있다”라며 “10~20년 주기로 움직이는 부동산 시장이 지난 2009년 이후 하락세에 접어들었다는 점, 집을 구매하는 35~50대 연령이 감소하고 있다는 점에서 부동산 시장은 큰 전환기에 있다”라고 말했다. 인구 노령화로 구매력이 낮아짐과 동시에 앞으로 노령층이 보유하고 있는 부동산까지 매물로 나오면 부동산 가격 상승은 어렵다는 것이 그의 시각이다.

박근혜정부는 얼어붙은 부동산 시장을 부양하기 위해 4.1부동산 대책과 8.28 전월세 부동산 대책을 내놨다. 취득세율 인하, 저리의 장기 모기지 공급 확대 등의 방안이 포함됐다. 이는 전세 및 보증부 월세 거주자들을 매매수요층으로 돌려 침체된 주택 시장을 개선하겠다는 취지였다.

선 소장은 “지금 한국정부의 시도는 1994년 무렵 일본정부의 모습을 떠올리게 한다”라며 “일본은 부동산 가격이 폭락한 뒤 가계를 동원했지만, 한국은 주택 거품이 거의 빠지지 않은 상태에서 가계를 동원하고 있다”라고 꼬집었다.

그는 개인 자산의 80%가 부동산에 묶여있고, 부동산 매매시 빚을 진 경우가 많은 우리네 사정을 고려하면 ‘가계부채’가 부동산, 나아가 한국 경제의 뇌관이라고 지적한다. SDI경제연구소의 ‘담보형태별 원화대출 추이’ 자료에 따르면 은행권 담보대출 규모만 580조원이다. 이 중 부동산 대출은 520조원에 달한다.

선 소장은 “문제는 주택담보대출 원금 상환기간이 다가오고 있다는 것”이라며 “2015년이 되면 한 분기에 돌아오는 담보대출 규모는 2012년 대비 2.5배가 되는데, 부동산 부양책이 소용없는 상황에서 대출 만기가 몰리면 위험하다”라고 경고했다.

우리나라는 거치식 주택담보대출 방법이 90%에 달한다. 거치식 주택담보대출은 거치 기간에는 이자를 내고, 일정 기간이 지나면 원금과 이자를 같이 상환하는 대출방식이다. 거치식 상환방식은 현재 원리금을 갚기 어렵지만 나중에 목돈이 들어오는 경우 유리하다. 부동산 경기가 좋을 때 집값이 올라 대출을 끼고 거래를 하는 것이 가능했지만 지금처럼 경기가 안 좋은 경우에는 자산가격은 떨어지고, 빚은 큰 부담으로 돌아온다.

선 소장은 “구조적으로 부동산 침체기에 들어섰다”라며 “한국의 부동산 시장은 연착륙 할 수 없는 상황이므로, 단기적으로 일정한 충격을 받더라도 견착륙(firm landing)을 선택할 수 밖에 없다”라고 조언했다.