헌재 "건물 임대차 20년 계약은 위헌"

건물 임대차 계약의 최대 존속기간을 20년으로 한 민법규정은 위헌이라는 헌법재판소 결정이 나왔다.

헌재는 26일 신촌역사 주식회사가 "임대차 존속기간을 20년으로 제한한 민법651조는 임대인의 재산권과 계약의 자유를 침해한 것"이라며 낸 헌법소원 심판청구 사건에서 재판관 6(위헌) 대 3(합헌)의견으로 위헌결정을 내렸다.

헌재는 "대법원은 이 사건 법률조항의 입법취지가 너무 오랜 기간에 걸쳐 임차인에게 임차물의 이용을 맡겨 놓으면 임차물의 관리가 소홀해지고 임차물의 개량이 잘 이뤄지지 않아 발생할 수 있는 사회경제적인 손실을 방지하는 데 있다고 밝히고 있다"고 설명했다.

그러나 "임대차계약을 통해 합리적이고 효과적인 임차물 관리 및 개량방식의 설정이 가능하다"며 "임대차 존속기간을 강제하는 것은 임차물 가치하락 방지라는 목적 달성을 위해 필요한 최소한의 수단이라고 볼 수 없다"고 지적했다.

이어 해당 법률조항은 1958년 제정 당시에 비해 현저히 변화된 사회경제적 현상을 제대로 반영하지 못할 뿐만 아니라 20년이 넘는 임대차를 원할 경우 우회적인 방법을 취하도록 해 사적 자치에 의한 자율적 거래관계 형성을 왜곡하고 있다고 설명했다.

그러나 박한철, 이진성, 강일원 재판관은 "해당 법률 조항은 사회경제적 손실 방지라는 입법목적 달성을 위한 유효한 수단일 뿐만 아니라 당사자가 장기 계약을 원할 경우 10년의 범위 안에서 갱신할 수 있으므로 침해의 최소성이나 법익의 균형성 원칙에도 위반되지 않는다"며 합헌 의견을 냈다.

신촌역사는 2004년 신촌 민자역사 임대차계약 체결 권한을 대우건설에 위임했다. 대우건설은 성창에프엔디와 신촌역사건물 일부를 30년간 임대하는 계약을 체결하고 임대료로 750억원을 받았다.

성창에프엔디는 그러나 민법 651조 1항을 근거로 임대차계약 기간 중 20년이 넘는 부분은 무효라고 주장하면서 임대료 일부에 대해 부당이득금반환청구 소송을 제기해 2010년 승소했다.