침체골 깊으면 나중 집값 더 오른다

『최영진 대기자의 현안진단』

종합부동산세 개편 안이 나오자 다들 주택의 득실 계산을 하느라 여념이 없다. 셈법이 복잡해 판단을 어떻게 하느냐에 따라 이득과 손실이 엇갈릴 수 있기 때문이다.

집을 많이 갖고 있는 다주택자는 물론 무주택자도 같은 마찬가지다.

다주택자 입장에서는 이미 양도세가 대폭 불어난 데다 종부세 압박까지 받게 돼 계산이 복잡해졌다. 계속 보유를 하느냐 아니면 어느 것을 팔아야 할지 신중히 생각해봐야 할 입장이다.

무주택자는 집을 사야 할지 전세살이를 유지해야 할지가 고민거리다. 어쩌면 집값이 떨어지는 침체기가 내 집 마련의 좋은 기회일지 모른다.

세금이 오르면 집값이 상승할 가능성이 많아서다. 세금 문제가 아니라도 집값 상승 요인은 얼마든지 있다. 그러니 여유가 된다면 가격이 떨어졌을 때가 매입 적기라는 소리다.

요 몇 년간 집을 산 경우와 계속 무주택자로 남은 사람 간의 자산 가치 차이는 엄청나다. 집을 산 사람은 집값 상승분만큼 자산이 커진데 반해 무주택자는 이득이 별로 없다.

지역에 따라 차이가 좀 있다 해도 서울의 아파트 가격은 웬만하면 2억~3억 원 정도 올랐다. 수도권과 지방 대도시도 1억 원가량 시세 차익이 생긴 사례가 다반사다.

물론 일부 지역은 최근 들어 가격이 떨어지고 있지만 매입 가격 밑까지 하락하지 않았다. 시세 차익이 좀 줄어들었을 뿐이다.

이는 집값 하락을 우려해 무주택자로 있으면 오히려 손해를 보게 된다는 의미다. 실수요자 입장에서는 가능하면 집을 사는 게 이득이라는 얘기다. 지역이 어디냐에 따라 다르지만 말이다.

지금 집값이 떨어지고 있다고 계속 하락하지는 않는다. 특별한 경우가 아닌 한 집값은 상승할 수밖에 없다. 불경기라도 건축비와 인건비가 오르고 이로 인해 집값도 뛰게 된다는 논리다. 5년 전의 아파트 건축비는 3.3㎡당 500만 원이었으나 지금은 800만 원을 웃돈다. 땅값 상승분까지 감안하면 집값 상승폭은 더욱 커질 수밖에 없다.

이렇게 되면 무주택자의 선택은 뻔하다. 시장 향방을 잘 관찰했다가 적절한 시기에 집을 구입해야 한다는 소리다. 물론 최저 가격에 샀다가 최고가에 팔면 가장 좋다. 하지만 그게 잘 안된다. 하락기에는 더 떨어질 것이라는 생각이 들어 매입을 결정하기가 어렵다. 오를 때는 너무 오른 것 같아 선뜻 나서지 못한다. 그러다 보면 타이밍을 놓쳐 무주택자 신세를 못 벗어난다. 집값은 계속 뛰고 있는데도 말이다.

집값이 떨어진다고 팔짱만 끼고 있을 일이 아니라는 얘기다.

이런 가운데 앞으로의 주택시장 향방을 놓고 의견이 분분하다.

계속 집값이 하락할 것이라는 견해에서부터 국부적인 현상으로 보는 시각까지 해석이 엇갈린다.

정답은 없다. 경기 흐름은 수학 공식처럼 정형화되지 않아 예측이 쉽지 않다. 여러 경제 수치를 갖고 대략의 흐름은 파악할 수 있으나 중간에 예기치 못한 변수가 나타나 명확한 진단이 어렵다. 전문가들의 분석이 잘 맞지 않는 것도 이런 연유 때문이다.

전망은 그렇다 치고 현재 벌어지는 현상에 대한 진단도 다양하다. 요즘 장세를 두고 종부세 압박으로 인해 거래가 확 줄어 가격이 급락했다고 주장하는 사람도 있고 잠시 숨 고르기에 들어갔을 뿐 조만간 정상 분위기로 회복될 것이라는 해석도 나온다.

한 경제신문은 “종부세 개편으로 거래 절벽이 더 심해질 것”이라며 “서울 강남 아파트 가격이 4억~5억 원가량 떨어졌다”고 보도했다.

하락 수치를 보면 살벌하다. 그것도 3~4개월 사이 그렇게 많이 떨어질 수 있는가 의구심이 들 정도다. 개포동 한 아파트는 19억 원하던 게 13억 원으로 추락했고 지난 3월에 20억 원에 거래되던 잠실 아파트는 최근 16억 원에 팔렸다는 것이다. 얼마나 가파른 급락세인가.

그럴 수도 있다. 사정이 급하면 가격을 확 낮춰서라도 빨리 팔아야 하는 경우도 나온다.

하지만 이를 일반적인 시장 가격으로 봐서는 안 된다. 실수요자는 터무니없이 가격 낮춰 팔지 않다. 극히 이례적인 것을 일반적인 사례로 해석하면 곤란하다.

앞으로 시장 상황은 좋을 게 없는 것은 사실이다. 서울 강남권도 마찬가지다.

일단 입주물량이 많다. 연말께 9500가구에 달하는 송파 헬리오 시티(가락 시영아파트 재건축)가 입주를 맞는다. 일원동 래미안 루체하임 850가구, 반포 래미안 아이파크 829가구도 조만간 새 주인을 맞게 된다. 적은 숫자가 아니다. 한꺼번에 많은 물량이 쏟아지면 배겨날 재간이 없다. 실제로 관련 주변 지역의 매매가와 전세가격은 많이 떨어졌다. 가까이는 잠실권, 멀리는 위례 신도시까지 영향을 받는다.

그러나 이런 여파는 오래가지 않을 것 같다. 10월에 송파 미성·크로바 재건축 아파트 이주로 인해 1300여 가구가 전·월세 집을 찾아야 한다. 서초구에는 이달 중 신반포 3차·경남아파트 이주가 시작되면서 2100여 가구가 살 집을 구해야 할 판이다. 내년 상반기에는 반포 주공 1단지 2090가구와 한신 4지구 2898가구 이주 수요가 쏟아져 나온다.

이들 이주 수요의 상당수가 새 입주 아파트로 이사하지 않겠느냐는 분석이다.

이를 감안하면 물량 과다로 악영향을 받고 있는 전세 시장은 금방 제자리를 잡을 것 같다.

더욱이 정부의 규제 강화로 투자 수요가 대폭 감소하면서 전셋집 공급도 그만큼 줄 것이라는 말이다. 여기다가 집값 하락을 우려해 집을 사지 않는 수요 증가로 오히려 전세 가격이 가파르게 오를 수 있다.

전세 가격이 오르면 그다음 수순은 매매가 차례다. 매매가와 전세가격의 차이가 좁혀지면 자연적으로 구매 수요가 늘어나 집값을 끌어올린다. 이런 형국이 만들어지면 주택시장은 다시 요동을 칠 될 것이라는 얘기다. 게다가 정부의 종부세 인상안도 적정 수준의 주택가격 상승을 감안해 만들었다.

지금 매매가와 전세가격이 좀 떨어졌다고 너무 심란해 하지 않아도 된다. 주택 투자자 입장에서 그렇다. 물론 다주택자는 세금 등을 감안해 적절한 자산 리모델링을 시도할 필요가 있다.

하지만 1주택자는 그렇게 겁을 먹을 이유가 없다. 특히 무주택자는 시장 침체가 주택 구입의 적기가 될 수 있다는 점 잊어서는 안 된다.