투자 수익률이 관건인데…부동산 리츠ㆍ펀드로 공공임대

▲서울 영등포구 63스퀘어에서 바라본 서울시내 아파트 밀집 지역. 고이란 기자 photoeran@ (이투데이DB)

정부가 중산층이 거주하는 질 좋은 임대주택을 공급하기 위해 공모형 리츠와 부동산펀드를 활성화하겠다는 구상을 내놨다. 리츠와 부동산펀드는 투자자들의 자금을 모아 부동산이나 관련 자본‧지분에 투자‧운용하고, 여기서 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 간접투자 방식의 금융 상품이다.

업계에서는 이들 상품의 특성상 예상되는 수익률이 투자 판단의 기준이 되는데, 이를 통해 시세보다 저렴하게 공급하는 공공임대주택을 짓겠다는 자체가 모순이라고 지적한다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 2일 서울 광화문 정부청사에서 11차 부동산시장 점검 관계장관회의를 주재했다.

이 자리에서 홍 부총리는 “풍부한 시중 유동성을 활용하는 공모형 리츠와 부동산펀드를 활성화해 중산층을 위한 임대주택 공급을 확대할 계획”이라고 밝혔다. 이를 통해 다수의 국민에게 부동산 간접투자 기회를 제공하고, 시중의 풍부한 유동자금을 생산적인 분야로 유도하겠다는 설명이다.

정부는 임대주택 공급의 공공성과 시장성 간 합리적인 균형을 추구하는 방향으로 구조를 설계한다는 계획이다. 사실상 민간과 협력해 공공임대주택을 공급한다는 뜻으로 풀이된다.

투자는 기존 주택을 매입하는 임대 방식보다 주택 공급 순증 효과가 있는 건설임대에 중점을 두기로 했다. 배분체계는 공공과 국민, 사업자와 재무적 투자자 등 참여 주체들이 이익을 공유하는 방식으로 마련할 방침이다.

이 같은 정부 구상에 전문가들은 실효성에 대한 의문을 제기한다. 수익성이 관건인 리츠와 펀드 투자를 통해 시세보다 저렴하게 공급하는 공공임대주택을 짓는 게 앞뒤가 맞지 않다는 것이다.

자금을 공모하고 투자해 임대주택을 새로 짓고 공급하는 기간도 최소 수년 이상이 걸려, 지금 당장 심각한 전세난을 안정시키기에는 실효성이 떨어진다는 지적이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “정부가 발표한 임대주택 공급 대책에는 사실상 앞에 ‘공공’이란 말이 붙어있는 것”이라며 “리츠나 부동산펀드가 수익성을 보고 투자하는 금융 상품인데 기대할 수 있는 수익이 임대료이고, 이 임대료를 시세보다 낮은 가격으로 공급하는 공공주택에 시중에 풀린 자금을 투입하겠다는 것은 모순이 있다”고 판단했다.

또 “이미 민간 시장에 나왔지만 흥행하지 못한 기존 상품들과도 차별성이 없다”면서 “어느 정도 자금이 있는 사람이라면 기대되는 수익률이 낮고 배당 시기도 한참이 걸리는 리츠나 펀드보다는, 당장 살 수 있는 주택이나 상가 등에 투자하는 게 합리적일 것”이라고 지적했다.