영등포역·가산디지털단지역·창동 준공업지·불광동…도심 고밀개발한다

(자료제공=국토교통부)

국토교통부는 2·4공급 대책의 핵심인 '도심 공공주택 복합개발 사업'의 첫 후보지로 영등포구 영등포역 인근, 도봉구 창동 준공업지역, 금천구 가산디지털단지역 인근, 은평구 불광동 저층 빌라단지 등 4개구 21곳을 선정해 발표했다.

이 사업은 역세권과 준공업지역, 빌라촌 등 저층 주거단지에서 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 주도해 용적률 인센티브를 얻어 고밀 개발하는 사업이다.

국토부는 2월부터 현재까지 지자체는 288곳, 민간은 통합지원센터를 통해 53곳을 접수받았다. 현재 총 341곳을 접수해 입지요건 및 사업성을 검토 중이다.

이번 1차 후보지는 지자체 제안 후보지 중 공공이 시행주체가 되는 도심공공주택 복합사업에 대해 우선 접수한 지자체를 중심으로 입지요건(범위·규모·노후도 등), 사업성요건(토지주 추가수익, 도시계획 인센티브) 등에 대한 검토를 거쳐 우선 선정했다.

▲1차 선도사업(도심공공주택 복합사업) 후보지 현황 (자료제공=국토교통부)

우선 금천·도봉·영등포·은평 4개구 제안 후보지 109곳 중 정비사업, 소규모 사업 등을 제외한 도심공공주택 복합사업 62곳의 후보지를 검토해 총 21곳이 선정됐다.

자치구별로는 금천구 1곳, 도봉구 7곳, 영등포 4곳, 은평구 9곳으로, 약 2만5000가구가 공급될 수 있는 규모다.

역세권은 서울 금천구 가산디지털단지역과 영등포구 영등포역세권 등이 눈에 띈다. 금천구 가산디지털단지역 인근은 총 5만1497㎡ 규모로 노후도는 74%, 기존 용적률은 116%다. 이곳은 역세권임에도 김포공항 주변 고도지구 지정으로 고밀 개발이 사실상 불가능해 저밀 개발 지대로 남아있었다.

대상지 주변에는 국가 산업단지와 남부순환로가 위치해 도시공간구조가 단절됐다. 이에 개발은 멈춘 채 노후화만 진행됐다. 또 정비사업 요건 등이 충족되지 않아 주민주도 주거환경 개선이 어려웠다. 정부는 이곳을 G밸리 산업구조 고도화와 연계해 도심형 주거공간과 상업‧문화, 업무기능을 보충하는 복합시설을 조성할 계획이다.

영등포구 영등포역 인근에선 총 9만5000㎡ 규모를 후보 지역이 선정됐다. 노후도는 77.8%, 기존 용적률은 156%다. 이곳은 정비사업을 계획했지만 지하철 1호선 지상 철도 때문에 사업지역이 단절됐다. 이곳은 광역 도심 발전 잠재력을 바탕으로 직주근접 콤팩트 시티 조성을 추진한다.

저층 주거지 개발 대상 후보지 가운데선 영등포구 신길동 일대가 주목된다. 이곳은 총 5만1901㎡ 규모로 노후도는 94.9%, 기존 용적률은 135% 수준이다. 이 일대는 신길뉴타운 중심부에 있지만 인접지 고밀 개발에도 불구하고 지난 2014년 재개발 구역해제 이후 노후화가 계속 진행됐다.

준공업지 대상 후보지 중에는 도봉 창동 준공업지가 주목받는다. 이곳은 과거 섬유 관련 산업 밀집지였으나, 1980년대 대형공장 이전에 따라 산업기능이 위축돼 배후주거지로 변화한 곳이다. 준공업지역임에도 산업시설 없이 모두 주거지역화된 이후 정비되지 않고 도시기반시설 부족 및 노후화가 진행 중이었다.

이곳은 주변이 빌라위주 주거공간으로 형성돼 있어 개발을 통해 부족한 상업·편의·문화시설 등 생활SOC(사회간접자본)를 설치해 고밀복합 근린생활 중심지로 조성될 예정이다.

정부는 이들 지역에 법정상한의 최대 140%(최고 700%)까지 용적률을 높여주고 특별건축구역으로 지정해 각종 도시규제를 완화해 준다. 대신 전체 주택 물량의 70~80%는 공공분양으로 공급하고 환매조건부·토지임대부 주택 등 공공자가주택, 공공임대는 20~30% 범위에서 공급해야 한다.

▲선도사업 후보지 발표 계획안 (자료제공=국토교통부)

정부는 이날 1차 후보지 공개를 시작으로 4월 중 서울 2차 후보지 공개, 5월 서울 3차 후보지를 공개한다. 이어 6월 경기, 인천과 지방 5대 광역시 내 후보지를 발표할 방침이다.

국토부 관계자는 "먼저 접수한 지자체 위주로 검토·협의 후 후보지를 공개할 것"이라며 "지자체의 개발의지가 있고 기존 개발사업이 중단·장기지연 중이거나 개발사업 계획이 없는 곳을 중심으로 우선 검토하겠다"라고 설명했다.

아울러 국토부는 지자체 등과 협의를 통해 7월까지 세부 사업계획안을 수립한 후 토지 등 소유자 동의(10%)와 예정지구 지정을 추진한다.

예정지구로 지정된 이후 1년 내에 토지주 3분의 2 이상 등의 동의를 받아야 사업이 추진되며, 그렇지 않을 경우 자동으로 해제된다.

특히 국토부는 사업 후보지 중 올해 주민 동의를 받아 지구 지정하는 경우 토지주에게 최고 수익률을 보장한다고 밝혔다. 민간 재개발사업 대비 30%포인트 증가된 수익률을 보장한다는 것이다.

▲선도 후보지 21개 구역 평균 사업효과 (자료제공=국토교통부)

국토부는 이들 사업 후보지의 투기방지 대책도 내놓았다.

후보지 발표와 관련해 투기적 수요가 유입되지 않도록 부동산거래분석 기획단이 나서서 철저히 부동산 투기 여부를 조사하기로 했다. 부동산거래분석 기획단 또는 거래분석원은 예정지구 지정 1년 전부터 본지구 확정시까지 사업지구 및 인근 지역의 부동산 거래를 조사한다.

사업 대상지에 대한 거래를 조사해 이상·특이거래를 추출하고 위법 혐의에 대한 소명 및 직권조사를 거쳐 의법 조치한다는 방침이다.

주택의 경우 미성년자 거래나 업다운 의심건, 상가나 공장은 지분거래, 특이거래 주체 등을 확인한다. 토지는 특정인 집중거래, 법인·외지인 거래, 공유지분(쪼개기) 거래 등을 의심한다.

위법 행위에 대해서는 소관기관에 통보하고 통보내역은 대외적으로 공개하게 된다.

향후 토지거래 제한, 공직자 재산등록확대 등 투기 방지책을 적용해 공직자나 공기업 직원에 대한 투기를 사전 차단한다.

또한 매년 한국토지주택공사(LH)법에 따라 LH 임직원의 도심입지 내 거래내역 실태조사를 실시하고, 공직자 재산등록 내역도 점검할 예정이다.

후보지 발표 후 이상거래가 포착되거나 시장 과열 시에는 토지거래허가구역을 지정하는 방안을 검토할 계획이다.