[이슈크래커] 아파트 공시가격이 뭐길래…공시가 오르면 세금도 '쑥'

▲서울 63빌딩에서 바라본 아파트 모습 고이란 기자 photoeran@ (이투데이DB)

2022년 공동주택 공시가격이 발표되면서 부동산 시장 전망에 대해 ‘갑론을박’이 벌어지고 있습니다. 도대체 공동주택 공시가격이 뭐길래 부동산 시장이 민감하게 반응하는 걸까요.

국세청에 따르면 공시가격은 ‘매년 1월 1일 기준으로 국토교통부 장관과 시장·군수·구청장이 ‘부동산 가격 공시에 관한 법률’에 따라 공시하는 가격을 말합니다. 쉽게 풀어서 설명하자면 국가가 매긴 아파트 표준가격인 셈입니다.

공동주택과 표준 단독주택 및 표준지는 국토부 장관이, 그 외 단독주택 및 토지는 부동산 소재지 담당 시장·군수·구청장이 가격을 공시합니다. 주택 공시가격은 4월 말, 토지 공시가격은 5월 말에 공시됩니다. 공시가격은 국토부나 물건소재지 관할 시·군·구 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.

23일 발표된 공시가격은 엄밀히 말하면 확정 가격이 아닙니다. 정부는 올해 공동주택 공시가격안을 알린 뒤 다음 달 12일까지 소유자 의견을 제출받아 검토 및 반영 절차를 시행합니다. 공시가격에 이의가 있으면 신청받아 수정해주겠다는 뜻입니다. 이후 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 4월 29일 최종 공시가격을 결정해 공시할 계획입니다.

그렇다면 공시가격에 부동산 시장이 들썩이는 이유는 무엇일까요. 바로 주택 보유세가 달라지기 때문입니다. 주택 관련 보유세는 크게 재산세와 종합부동산세(종부세)로 나뉩니다. 해당 세금을 부과할 때 정부가 기준으로 삼는 가격이 바로 공시가격입니다. 바꿔말하면, 공시가격이 오른 만큼 세금을 더 내야 한다는 뜻입니다.

재산세는 공시가격에 세율을 적용해 산출하고, 종부세는 공시가격에서 6억 원을 제한 나머지 금액에 세율만큼 부과합니다.

공시가격은 일반적으로 시세의 60~70% 선으로 책정됩니다. 시세 10억 원짜라 주택의 공시가격은 최고 7억 원인 셈이죠. 이를 ‘공시가격 현실화율’이라고 합니다. 국토부에 따르면, 올해 공시가격 현실화율은 71.5%입니다. 공시가격이 시세보다 낮은 이유는 주택 종류와 수도권과 지방의 차이, 거래량 등을 고려해 보수적으로 산정했기 때문입니다.

▲2022년 전국 공동주택 공시가격 상승률. (자료제공=국토교통부)

문재인 정부는 공시가격 현실화율을 10년 이내에 90%까지 끌어올리겠다고 밝혔습니다. 이에 올해 공동주택 공시가격은 지난해(19%)에 이어 평균 17% 이상 올랐습니다. 2년 연속 두 자릿수 상승률을 기록해 보유세 부담도 크게 늘었습니다. 다만, 정부는 ‘1가구 1주택자’에 한정해 지난해 공시가격을 적용해 세금을 부과하겠다고 했습니다. 1주택자에는 혜택을, 다주택자에게는 제재를 부과한 것이죠.

다만 내년 이후 공시가격 상승에는 제동이 걸릴 가능성이 큽니다. 윤석열 대통령 당선인은 부동산 관련 현안으로 ‘공시가격 인상 속도 조절’을 공약했기 때문입니다. 공시가격이 급등하면 세금 부담도 커지는 만큼 이를 조절해 세금 부담을 줄이겠다는 의미입니다.

만약 새 정부에서 공시가격 현실화 정책을 수정한다면 현실화율을 기준 목표치인 90%를 낮추거나 달성 기간을 기존 10년에서 늘리는 방안이 검토될 전망입니다.