"원펜타스 분양가 얼마?" 내리지 못한 결론…서초구청, 분양가 재심의하기로[단독]

▲래미안 원펜타스(신반포 15차 재건축) 조감도. (사진=신반포15차아파트 주택재건축조합)

높은 시세차익 기대로 관심을 받고 있는 서울 서초구 '래미안 원펜타스'(신반포15차 아파트 재건축) 분양가를 두고 관할 구청의 고민이 깊어지고 있다. 분양가심의위원회가 열렸지만 결론을 내지 못하고 다시 심의하기로 한 것이다. 토지 감정평가 반영 시점에 따라 분양가가 3.3㎡당 1000만 원 이상 차이가 날 것으로 보여, 현재 입주자와 일반분양에 관심을 보이는 수요자들의 관심이 쏠리고 있다.

12일 건설업계에 따르면 서초구청은 전날 오후 원펜타스 분양가를 결정하기 위한 분양가심의위원회를 개최했다. 하지만 결론을 내지 못하고 다음주 중 재심의하기로 했다.

원펜타스는 지하 4층~지상 35층 6개동, 총 641가구 규모로, 이 중 292가구가 일반분양 물량이다. 후분양 단지며, 이번 달 조합원 입주는 시작됐지만 아직까지 일반분양은 이뤄지지 않았다.

원펜타스는 분양 시기를 7월 중으로 예정하고 서초구청의 분양가 심의 결과를 기다리고 있다. 이 단지는 분양가상한제가 적용된 곳으로, 분양가는 관할 구청 분양가심의위원회의 결정으로 정해진다. 분양가는 택지비와 건축비 등을 더해 책정하는데, 원펜타스의 경우 택지비 감정평가 반영 시점에 대한 논의가 남아 있다.

원펜타스는 3년 전인 2021년 5월 택지 감정평가를 진행해, 3.3㎡당 4196만 원의 토지가격을 인정받았다. 하지만 이후 시공사 교체 문제로 법적 다툼이 이뤄지면서 분양이 지연됐다. 2022년 중 예상됐던 분양은 올해 7월에야 가능하게 됐다. 결과적으로 분양 시점과 택지 감정평가 사이 3년이라는 장기간의 공백이 발생하게 된 것이다. 일반적으로 재건축 조합은 분양 예정 6개월 전 택지 감정평가를 받는다.

문제는 3년 사이 오른 택지비를 분양가에는 오른 감정평가 금액을 반영하기 쉽지 않은 상황이라는 점이다. 일반 분양가가 높아야 이익이 늘어나는 조합원들 사이에서는 최근 감정평가를 기준으로 분양가를 정해야 한다는 주장이 나오고 있다. 원펜타스 조합 측은 택지 감정평가를 다시 받게 해달라며 3.3㎡당 7500만 원의 분양가를 제시하기도 했다. 그러나 국토교통부와 법제처는 택지 감정평가는 한 번만 받을 수 있다고 유권해석을 내린 상태다.

분양가에 반영하는 택지비를 3년 전 기준으로 할지, 최근 기준으로 할지에 따라 분양가는 3.3㎡당 1000만 원 넘게 차이가 날 전망이다. 부동산 전문가들은 3년 전 택지 감정평가액을 반영한다면 분양가는 3.3㎡당 6000만 원 수준이 될 것으로 예측하고 있다.

분양가심의위원회가 재심의를 하기로 한 배경을 두고 여러 해석이 나오고 있다. 건설업계 관계자는 "택지비 산정을 두고 조합에서 이견을 제시하고 있는 것이 영향을 준 것이 아니겠냐"며 "분양가 문제가 아니라면 심의가 미뤄질 이유가 없다고 본다"고 말했다.

권대중 서강대 대학원 부동산학과 교수는 "현재 법으로는 택지 감정평가를 다시 할 수는 없다. 분양가심의위원회가 법으로 결정된 사안을 뒤집을 정도의 권한은 없다"면서 분양가심의위원회가 재심의를 결정한 것이 택지비 문제와는 관련이 없을 것이란 의견을 밝혔다.

다만 권 교수는 "택지 감정평가 재심의를 허용하면 지가상승 시기에 분양을 하는 등 불안정을 야기할 수 있어 원칙은 필요하다"면서도 "특수한 상황이 벌어져, 당초보다 분양이 일정 시점 이상 밀렸을 때에는 경과된 날짜를 기준으로 택지비를 재평가할 수 있도록 개정될 필요가 있다"고 조언했다.

이어 "당초 선분양을 목적으로 택지 감정평가를 한 뒤, 시공사간이나 조합원 사이에 갈등이 있는 특수한 상황으로 공사가 중단되는 상황을 겪어 3~5년 후에 분양을 하게 되는 경우가 있다"며 "일부 경우에 한해 지가변동률을 분양가에 반영할 수 있도록 해주는 방법을 생각할 수 있다"고 말했다.

택지비 재산정을 인정한다고 하더라도 여전히 '로또' 수준의 시세차익이 발생할 것으로 보여, 원펜타스 청약경쟁률은 높은 수준이 될 것으로 예상된다. 분양가를 3.3㎡당 7500만 원으로 잡아도 전용면적 84㎡의 경우 20억 원 중반대인 반면, 인근 래미안 원베일리의 경우 전용 84㎡ 실거래가가 40억 원 대에 형성돼 있다.