[이슈크래커] “강남 아파트도 시세보다 10억원 싸다”…부동산 경매 A to Z

▲ (출처=게티이미지뱅크)

경매에서 시세보다 10억 원이 하락한 강남 아파트 매물이 등장하고 있지만, 선뜻 구매하려는 이들은 나타나지 않고 있다. 부동산 투자심리 위축에 경매마저도 냉각될 조짐을 보인다. 아무도 관심 두지 않을 때가 최고의 기회가 될 수 있다. 매각 물건 찾기부터 선정, 주의점까지 알아봤다.

경매 시장은 아파트 10채 중 주인을 찾은 아파트가 4채도 되지 않는 것으로 나타났다. 22일 지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트 낙찰률은 36.5%로 집계됐다. 감정가 대비 낙찰가의 비율을 의미하는 낙찰가율은 93.7%로 올해 가장 낮은 수치를 나타냈다.

경매 인기가 떨어지면서 시세 대비 낮은 감정가가 매물도 나오고 있다. 서울 강남구 일원동 A 아파트 전용면적 134.7㎡가 경매로 나왔는데, 감정가는 23억5000만 원이었으나 한 차례 유찰을 이후 18억8000만 원까지 떨어졌다.

현재 해당 매물의 호가는 최고 28억5000만 원에 형성돼 있다. 최고가 기준 경매에 나온 매물의 최저입찰가가 시세보다 10억 원 가까이 낮은 것이다. 해당 단지 해당 평형의 최근 거래는 지난해 11월 29억2000만 원에 팔린 것으로, 최저 입찰가와의 차이는 10억4000만 원에 달한다.

최저 입찰가가 전세가 시세보다 낮은 매물도 나타나고 있다. 7월 경매 시장에 나왔으나 연이어 유찰을 겪은 서울 도봉구 쌍문동 B 아파트 전용 84.86㎡의 최저입찰가는 3억9040만 원까지 떨어졌다. 현재 이 단지 같은 평형의 전세 호가는 4억7000만 원에 형성돼 있다.

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어떤 아파트가 경매로 나왔는지 확인하기 위해선, 대법원 경매정보 사이트에 접속하면 경매 날짜와 매물 정보를 알 수 있다. 매물을 검색한 뒤 감정평가서도 들여다봐야 한다. 해당 아파트 세부사항을 확인할 수 있어, 감정평가서를 기준으로 최저 입찰가격이 정해지기 때문이다.

경매 아파트가 시세보다 얼마나 저렴한 지도 고려해야 한다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 이용하거나 직접 부동산을 찾으면 된다. 포털사이트 부동산 서비스를 확인해도 된다. 다만 이는 호가로 실제 거래에 얼마까지 협의할 수 있는지 확인해야 정확한 시세를 확인할 수 있다.

경매에서 아무도 사려는 사람이 없어 유찰된 경우, 다음 경매 진행 땐 감정가의 20~30% 낮은 가격으로 진행된다. 이를 유찰 저감률이라고 하는데, 법원별로 다르며 회차별로 차이 나는 곳도 있다. 대체로 서울은 20%이며, 지방은 20~30% 정도로 알려져 있다. 예컨대 유찰 저감률이 30%인 대구지방법원에선 5억 원인 감정가 아파트의 경우에 1회 유찰 시 1억5000만 원이 저감이 돼 3억5000만 원부터 최저가가 시작된다.

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관심 있는 매물이 있을 땐 반드시 집의 실제 상태와 문제를 확인해야 한다. 싸다고 낙찰받은 후 거주민과의 분쟁으로 애를 먹을 수 있기 때문이다. 현재 거주민이 집에서 나가기를 거부할 수도 있다. 이럴 경우 잔금을 낼 때 인도인 명령 신청을 하고, 그 판결문으로 강제집행을 해야 할 수도 있다. 기존에 살던 입주민들이 관리비를 미납하는 경우도 있다고 한다. 적게는 수십만 원에서 많게는 수백만 원이 될 수도 있다. 특히 일반 아파트 경매와 달리, 저가 주택 매물일 경우 집의 상태를 잘 확인해야 한다.

저장강박증이 있는 거주민이 10년 동안 버리지 않은 쓰레기 발견됐다는 사례가 있는데, 집의 청결 상태가 나빠 청소업체 비용을 평소보다 많이 부담해야 할 수도 있다. 잔금을 미납해 재경매에 나오는 물건도 있다. 어떤 문제로 낙찰자들이 포기하는지 꼭 현장에 나가서 파악하는 것이 좋다.